Condominio e fatturazione elettronica: nessun obbligo, ma ci sono casi specifici da considerare

Nel caso di condomìni, gli obblighi in materia di fatturazione elettronica variano in relazione alla circostanza che detti soggetti siano o meno titolari di partita Iva nonché, in quest'ultima ipotesi, alla libera scelta dell'operatore. In virtù dell'obbligo generalizzato di emissione della fattura elettronica, attraverso il Sistema di Interscambio (SdI), per le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, tutti i soggetti Iva, con poche eccezioni (soggetti in regime forfettario), sono tenuti ad emettere la fattura in formato elettronico, sia verso altri soggetti con partita Iva che nei confronti di soggetti privi di partita Iva.

Nessun obbligo per il condominio
L'obbligo di emissione del documento elettronico dipende quindi dalla qualificazione soggettiva ai fini dell'imposta sul valore aggiunto di colui che effettua l'operazione.Nel sistema fiscale nazionale, il condominio tuttavia non si configura, in linea di principio, come soggetto autonomo in grado di svolgere un'attività economica abituale ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, titolare di partita Iva, e rientra pertanto tra coloro che sono esclusi dall'obbligo di fatturazione elettronica (lo stesso viene comunque identificato tramite un codice fiscale).

Partita Iva necessaria in casi specifici
Ciò, tuttavia, non è sempre vero, dal momento che può accadere che il condominio sia titolare di partita Iva in quanto svolge attività commerciale (pubblicità su parete condominiale), nel qual caso anche per esso sarà obbligatorio emettere fattura elettronica per le cessioni di beni o le prestazioni eseguite nell'ambito di tale attività.Nella maggior parte dei casi, tuttavia, il condominio, non avendo partita Iva, non ha obblighi di fatturazione attiva, per cui, come gli altri soggetti aventi analoghe caratteristiche, è soltanto destinatario di fatturazione elettronica da parte dei propri fornitori.Questi ultimi, in particolare, se e quando emettono fattura (elettronica) nei confronti di un condominio, sono tenuti a farlo, via SdI, considerando lo stesso come un “consumatore finale”.

Pertanto, detti soggetti dovranno provvedere a consegnare all'amministratore di condominio una copia, analogica o informatica, del documento emesso, da considerarsi perfettamente valida ai fini Iva, sebbene, in caso di discordanza con la fattura elettronica trasmessa, sia quest'ultima a “prevalere”, salvo prova contraria.Sul documento consegnato, inoltre, dovrà essere riportato che la fattura elettronica è presente nell'area riservata del portale dell'agenzia delle Entrate.Quantunque l'esercente o il professionista sia obbligato ad emettere fattura elettronicamente verso il Sistema di Interscambio, il condominio non è invece tenuto ad acquisire e gestire la fattura elettronica, e quindi a possedere e a comunicare un indirizzo telematico (indirizzo PEC) al proprio fornitore, sebbene possa liberamente decidere di farlo.

Analoga situazione nel caso in cui un condominio effettui acquisti sia per l'attività istituzionale, per i quali esso comunica al fornitore (soltanto) il proprio codice fiscale, che per quella commerciale, con riferimento ai quali dovrà invece essere comunicata la partita Iva del condominio.In una ipotesi di questo tipo, infatti, sarà possibile ricevere e gestire elettronicamente (non si tratta quindi di un obbligo) tutte le fatture passive, sia quelle con la partita Iva che quelle con il codice fiscale numerico del condominio, nonché usufruire del relativo servizio di conservazione digitale offerto dall'agenzia delle Entrate.