Fisco

Il titolare di nuda proprietà può locare l'immobile ed è tenuto a dichiarare alle Entrate i canoni precepiti

Chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario alla legge, può validamente concederlo in locazione

di Annarita D’Ambrosio

Il titolare di un diritto reale, se ha la disponibilità dell'immobile, può locarlo e di conseguenza deve dichiarare i canoni percepiti alle Entrate. Ad affermare il principio è la pronuncia della Cassazione 18330/2021 depositata il 25 giugno, decidendo in merito alla contestazione di un accertamento fiscale di cui era stato oggetto un contribuente nudo proprietario di tre immobili, che aveva omesso in dichiarazione alle Entrate i relativi canoni percepiti.

La vicenda
La contribuente aveva impugnato l'avviso di accertamento dinanzi alla Commissione Tributaria provinciale di Pavia richiamando di essere contitolare della nuda proprietà con il marito e che, essendo l'usufrutto in capo alla suocera, quest'ultima avesse dichiarato i canoni percepiti. In sostanza i contratti di locazione erano stati firmati da lei e dal marito solo per errore. La Ctp respingeva il ricorso, che la donna impugnava dinanzi alla Commissione Tributaria lombarda non ottenendo però ragione neppure in secondo grado. Di qui il ricorso alla Suprema corte dove la donna aveva sollevato la lesione del suo diritto di difesa in quando la Ctr aveva emesso l’avviso sul solo fondamento dei dati dell’Anagrafe tributaria, senza instaurare contradditorio. Lamentava altresì la cosiddetta doppia imposizione avendo la suocera dichiarato mel proprio Modello Unico i canoni in questione.

La decisione
Corrette le pronunce di primo e secondo grado secondo la Cassazione ce ha respinto il ricorso: l’avviso era fondato sulla prova documentale della firma dei contratti di locazione da parte della contribuente. Non solo: l’ente impositore non ha un obbligo di instaurare un contradditorio preventivo, soprattutto avendo prova scritta come in questo caso. «Chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario alla legge, può validamente concederlo in locazione» ricorda la Suprema corte «compreso, il nudo proprietario, la cui legittimazione a chiedere l’adempimento dell'obbligo di versamento dei canoni non può essere contestata dal conduttore» (Cassazione 27021/2016).

Il regime fiscale delle locazioni
Secondo la previsione di cui all’articolo 23 e 26 Dpr 917/1986 i redditi fondiari concorrono a formare il reddito imponibile ai fini Irpef, quando il locatore possieda l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. La nuda proprietà rientra in quest’ultimo caso (Cassazione 27412/2005; Cassazione 4714/2003; Cassazione 12020/1992).


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