Il regime fiscale dei beni condominiali affittati e non

Le entrate derivanti dalla locazione di parti comuni di un condominio, quali esse siano, vanno dichiarate dai singoli condòmini, in ragione dei rispettivi valori millesimali.
La nozione di “parti comuni” di un edificio, come noto, è alla base dell'istituto del condominio. Un fabbricato, inizialmente di proprietà integrale del costruttore, assume infatti le caratteristiche di un “condominio” nel momento in cui è oggetto di frazionamento e ciascuna unità immobiliare, alla quale sono poi riferibili le parti comuni condominiali, viene destinata a soggetti diversi.

L’elenco del Codice
I beni oggetto di proprietà comune all'interno di un condominio sono quelli indicati all'articolo 1117 del Codice civile.Nell'elenco, che ha carattere meramente esemplificativo e non esaustivo, sono, tra gli altri, indicate le scale, i portoni di ingresso, gli ascensori nonchè i locali a uso comune, quali la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti.Ebbene, la proprietà sia delle parti comuni propriamente dette (esempio scale, pianerottoli) che degli immobili in comune (per uso abitazione, ufficio, box) non sono intestate al condominio in quanto tale, bensì ad ogni condòmino (proprietario), in base ai propri millesimi di proprietà.

In relazione a detti beni, il diritto di proprietà è cioè esercitato da ciascun condòmino, essendo gli stessi in comproprietà tra i condòmini, sempre che dal titolo (documento costitutivo del condominio) non risulti diversamente.Ciò in quanto, nel nostro ordinamento giuridico, il condominio non possiede personalità giuridica e non può essere quindi titolare di diritti di proprietà sui beni comuni.Per sfruttare al meglio dette parti comuni, qualora poco o non più utilizzate (esempio appartamento ex portineria), in alcuni casi è possibile, tra le altre cose, concederle in locazione a soggetti terzi o, anche, a condòmini interessati, consentendo, in tal modo, un migliore e più vantaggioso impiego delle stesse a favore della compagine condominiale (locazione facciata condominiale per pubblicità di terzi).

I termini della locazione e le imposte
Ai fini fiscali, si tratterà di una ordinaria locazione, in relazione alla quale si applicheranno, per quanto concerne le imposte indirette, le generali regole di tassazione previste per questa tipologia di operazione, ossia imposta di registro in misura proporzionale, oppure, se l'operazione avviene in presenza dei presupposti Iva, imposta sul valore aggiunto, se prevista, e di registro (in misura fissa o proporzionale).Una disciplina specifica è invece prevista per quanto concerne le imposte dirette. In questo caso, infatti, laddove l'alloggio del portiere o un'altra proprietà condominiale tra quelle indicate dalla normativa civilistica dovessero essere concesse in locazione, ciascun condòmino dovrà riportare la quota di reddito di sua pertinenza nella propria dichiarazione dei redditi, in proporzione ai millesimi di proprietà sulla parte comune locata, dal momento che l'importo relativo a detta quota dovrà concorrere alla formazione del reddito imponibile complessivo dello stesso.

L’obbligo dichiarativo solo in capo al condòmino
Non vi sono invece adempimenti dichiarativi in capo al condominio, il quale non assume la qualifica di soggetto passivo d'imposta.L'obbligo dichiarativo/impositivo, inoltre, ricorre anche se i canoni non sono materialmente attribuiti ai condòmini ma vengono destinati direttamente al condominio.In particolare, devono essere oggetto di dichiarazione ai fini delle imposte sui redditi i canoni derivanti dalle parti comuni accatastate o accatastabili (abitazione, ufficio, magazzino, cantina, solaio, box), nel qual caso si configurerà un “reddito da fabbricati”, da inserire, a cura di ogni condòmino, nel quadro RB del modello Unico.

In questa ipotesi, inoltre, in caso di locazione di immobili ad uso abitativo di proprietà condominiale non sarà possibile optare per la cedolare secca, poiché i contratti sono stipulati e registrati dall'amministratore con il codice fiscale del condominio (circolare 26/E/2011).Laddove invece siano oggetto di locazione parti comuni non accatastate o accatastabili autonomamente (facciata condominiale), il reddito generato dal relativo introito non costituirà “reddito da fabbricati”, bensì “altro reddito”, come tale da inserire nel quadro RL del modello Unico.

Il regime fiscale dei beni non locati
Se i beni condominiali, allorchè oggetto di locazione, devono necessariamente essere dichiarati ai fini Irpef, diversa e più articolata è invece la disciplina in materia di imposte sui redditi ad essi relativa nel caso in cui gli stessi non vengano locati.In quest'ultima ipotesi, in relazione ad alcuni beni condominiali, di cui all'articolo 1117, numero 2, Codice civile (portineria), è prevista infatti una normativa di favore (articolo 36, comma 3-bis, Dpr 917/1986 - Tuir).

In particolare, i locali condominiali cui è attribuita o attribuibile un'autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal condòmino solo se l'imponibile costituito dalla “rendita catastale” che spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a euro 25,82.Ciò significa che va invece dichiarata per intero la rendita catastale di importo superiore ad euro 25,82 relativa ai beni condominiali indicati all'articolo 1117, numero 2 Codice civile, nonché quella concernente gli immobili non rientranti fra quelli citati dal Tuir (negozi), la quale non usufruisce della detassazione.

In caso di mancata locazione, infine, non devono essere oggetto di dichiarazione le parti comuni non accatastate o accatastabili autonomamente (scale), poiché esse, dal punto di vista fiscale, fanno parte dell'immobile a cui si riferiscono.