Sismabonus acquisti, ammessa un’asseverazione "leggera"

In merito alle modalità di compilazione del modulo di asseverazione in caso di sismabonus acquisti, con una risposta di marzo 2021 la Commissione Consultiva per il monitoraggio CSLLPP dell'applicazione del DM. n. 58/2017 e delle relative linee guida afferma che non è necessario compilare la parte del modulo di asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell'intervento, in quanto in questo caso il bonus è calcolato in base al prezzo pagato per la singola unità immobiliare acquistata, risultante nell'atto pubblico di compravendita.

Sismabonus acquisti e asseverazione
Le disposizioni istitutive del "sismabonus acquisti" sono contenute nell'art. 16, comma 1-septies del DL. n. 63/2013: si tratta della detrazione riservata agli acquirenti di immobili oggetto di interventi antisismici eseguiti su interi edifici situati in comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 ai sensi dell'Ord.P.C.M. n. 3519 del 28 aprile 2008. Tali interventi devono essere eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati e possono prevedere anche una variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento.
Ai fini dell'agevolazione, occorre inoltre che gli interventi siano eseguiti da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e che gli immobili siano ceduti entro diciotto mesi dalla conclusione dei lavori.
In caso di riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore, all'acquirente spetta una detrazione pari al 75% del prezzo della singola unità immobiliare, in caso di passaggio a due classi di rischio inferiori la detrazione sale all'85%.
Il prezzo della singola unità immobiliare di riferimento è quello risultante nell'atto pubblico di compravendita entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
In linea di massima, ai fini dell'agevolazione, è necessario che:
- le spese siano sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021;
- gli edifici siano ubicati nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) o nella zona sismica 3 di cui all'Ord.P.C.M. n. 3274 del 20 marzo 2003;
- gli interventi riguardino interi immobili abitativi o produttivi;
- le procedure autorizzatorie siano iniziate dopo il 1° gennaio 2017;
- l'opera consista in un intervento di demolizione e ricostruzione qualificabile come intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001).
In base all'art. 119, comma 4, del D.L. 34/2020, la detrazione sismabonus acquisti sale al 110% nel caso di acquisto effettuato da parte di coloro che possono accedere al superbonus (in generale, ma non solo, persone fisiche, al di fuori dell'attività di lavoro autonomo o d'impresa), per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.
L'agevolazione è inoltre subordinata al rilascio di un'asseverazione: nel caso di riduzione del rischio sismico sono previste particolari linee guida per la classificazione del rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l'attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell'efficacia degli interventi effettuati. Tali linee guida sono contenute nel D.M. infrastrutture e dei trasporti 58 del 28 febbraio 2017 (poi modificato dal D.M. 65 del 7 marzo 2017 e relativi allegati e dal D.M. 329 del 6 agosto 2020 e relativi allegati).
In particolare, l'articolo 3, comma 2, di tale decreto, prevede che il progettista dell'intervento strutturale deve asseverare, secondo i contenuti delle linee guida, la classe di rischio dell'edificio precedente l'intervento e quella conseguibile a seguito dell'esecuzione dell'intervento progettato, utilizzando lo schema di cui all'allegato B del DM 28 febbraio 2017 n. 58.
Il successivo comma 3, oltre a prevedere che il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico, contenente l'asseverazione, deve essere allegato alla segnalazione certificata di inizio attività (o alla richiesta di permesso di costruire) da presentare allo sportello unico competente del Comune per i successivi adempimenti, specifica che tale presentazione deve avvenire tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori.
Il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, devono attestare, per quanto di rispettiva competenza, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista.
L'asseverazione del progettista e le attestazioni del direttore dei lavori ed eventualmente del collaudatore statico devono essere depositate presso lo sportello unico e consegnate in copia al committente, per l'ottenimento dei benefici fiscali.
Secondo la risposta ad interpello n. 64 del 19 febbraio 2019, confermata dalla circolare dell'Agenzia delle entrate n. 19/E dell'8 luglio 2020 (pag. 277), tali disposizioni di cui al D.M. 58 del 28 febbraio 2017 richiedono che il progettista dell'intervento strutturale asseveri la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento, che il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico – come asseverato dal progettista – sia allegato al titolo edilizio e che tale documentazione sia depositata (nel suo complesso) contestualmente presso lo sportello unico.
Ai fini dell'ottenimento del superbonus sismabonus acquisti e ai fini della sua eventuale cessione, le attestazioni e le asseverazioni devono essere redatte, oltre che con le modalità di cui all'allegato B, utilizzando gli allegati B-1 (Attestazione del direttore dei lavori) e B-2 (Attestazione del collaudatore statico) di cui al D.M. 58 del 28 febbraio 2017.
A proposito delle modalità di compilazione dell'asseverazione (allegato B), con un quesito rivolto alla Commissione Consultiva per il monitoraggio dell'applicazione del DM. n. 58/2017 e delle relative linee guida, è stato chiesto se nel caso di sismabonus acquisti sia possibile evitare la compilazione della parte del modulo di asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell'intervento, in quanto tale elemento, di fatto, contrasta con quanto previsto dalla legge che determina il bonus fiscale facendo riferimento al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita.
Sul punto, la Commissione ha risposto che in questo caso non è necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non che non deve essere compilata la sezione del modulo che richiede l'indicazione del costo complessivo dell'intervento. Infatti, in questa ipotesi il bonus è calcolato in base al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a € 96.000 per ciascuna unità immobiliare. Non ha quindi relazione con il "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel modulo di asseverazione, che va invece indicato negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.

Di seguoto la risposta della Commissione consultiva di monitoraggio CSLLPP al quesito avanzato da CNI e ANCE.
Quesito 4.
Interventi di demolizione e ricostruzione (bonus acquisti)
Nel caso di interventi di demolizione e ricostruzione da parte di impresa (c.d. sisma bonus acquisti) di cui al comma 1-septies dell'art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013, la parte del modulo di asseverazione in cui è richiesto di dichiarare la congruità della spesa sulla base del costo complessivo dell'intervento contrasta con quanto previsto dalla legge che determina il bonus fiscale facendo riferimento al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita. È corretto ritenere che non sia necessario compilare questa sezione?
Risposta
La Commissione ritiene corretto quanto affermato nel quesito, e cioè che non sia necessario redigere il computo metrico estimativo dei lavori e non debba essere compilata la sezione del modulo che richiede l'indicazione del costo complessivo dell'intervento. Infatti il comma 1-septies dell'art. 16 del decreto legge n. 63 del 2013, convertito con legge n. 90 del 3 agosto 2013, con riferimento ad interventi "(…omissis…) eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile …omissis…)" determina il bonus fiscale con riferimento al prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare. Non ha quindi relazione col "costo complessivo dell'intervento" richiesto nel modulo di asseverazione, da indicare negli altri casi di interventi strutturali eseguiti su edifici esistenti.