Le facciate delle villette a schiera, bene comune o privato? L’intreccio con il superbonus

I complessi immobiliari costituiti dalle cosiddette “villette a schiera”, benché non alla base del concetto di fabbricato in condominio del codice civile del 1942, perché al tempo sconosciuta la tipologia edilizia, oggigiorno possono essere considerati condominio – o meglio “condominio orizzontale”, anche a seguito dell'introduzione (in costanza della riforma dell'Istituto del condominio del 2012) di una norma di generale attrazione all'Istituto quale, per l'appunto, l'articolo 1117 bis c.c..

Tale articolo, prevedendo l'applicazione della disciplina del condominio, in quanto compatibile, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117c.c, pone così termine ad una lunga diatriba giurisprudenziale, che - secondo l'orientamento di maggioranza - era ormai propensa nel preferire l'applicazione della disciplina del condominio – specificatamente dettata per gli immobili –in luogo della generale normativa sulla comunione.

Naturalmente, per quanto attiene alla specifica determinazione delle parti comuni, l'elencazione di cui all'articolo 1117 c.c. dovrà essere oggetto di una particolare attenzione. Del resto, si può dedurre dalla lettura dello stesso articolo 1117 c.c. che i beni qui elencati sono comuni se il contrario non risulta dal titolo e che l'elencazione non è tassativa ammettendo inclusioni o esclusioni.

Il bene comune
Il principio generale per considerare un bene comune è, per l'appunto, la destinazione funzionale del bene al servizio delle più unità immobiliari in Condominio e nemmeno necessariamente di tutte posto che, ben potranno esistere dei beni di proprietà solo di alcuni in cosiddetto “condominio parziale” per quanto al sostentamento delle spese ex art. 1123, ultimo comma c.c. Sul punto, la Corte di Cassazione civile , sez. II , del 03 maggio 2019 , n° 11729 ha affermato che: «In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall' art. 1117 c.c.».

Le facciate perimetrali, ben potranno considerarsi beni comuni a tutti i condomini – o ad un gruppo di questi – ove per le caratteristiche di unicità delle strutture, possano includersi tra i muri maestri espressamente richiamati dall'articolo 1117 n° 1 c.c., in quanto funzionalmente asservite alle proprietà esclusive di più condomini. Viceversa, senza che con ciò possa venir inficiato il concetto di condominio, per la presenza di altri beni di comune necessità, le facciate perimetrali potranno essere considerate beni esclusivi ove le caratteristiche strutturali ne escludano la comproprietà. Tali dati ben potranno essere rinvenuti anche dagli atti di acquisto o dallo stesso regolamento di condominio.

Comunque, è bene sottolineare che, sia nel caso le facciate siano beni unici condominiali, sia nel caso siano beni privati, i condomini nel disporre – collettivamente o autonomamente - le opere di manutenzione o innovazione dovranno rispettare il decoro architettonico del c ondominio come esplicitamente previsto dagli articoli 1120 e 1122 c.c..Così, a norma dell'articolo 1122 c.c.: «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio».

I precedenti
In tal senso si è chiaramente espresso il Tribunale Modena con la sentenza del 16 febbraio 2018, n° 280, a mente della quale: «un complesso abitativo costituito da svariate abitazioni private collegate tra loro da muri di confine è definibile come un Condominio orizzontale. Alla luce di tale definizione commette un illecito il privato che, agendo autonomamente, modifichi i muri perimetrali ritenendoli erroneamente parti private e non condominiali e cagionando un vulnus ai diritti degli altri condomini e al decoro architettonico del condominio». Nell'ambito del giudizio, la CTU accertava difatti che, le «caratteristiche fondanti dell'edificio nel suo complesso» portavano alla identificazione di parti comuni tipiche del Condominio e tra queste vi erano le mura perimetrali.Le suddette considerazioni di ordine civilistico diverranno molto significative nell'ambito di applicazione delle normative per le detrazioni fiscali di cui al Superbonus 110%, ove si discuta della creazione di coibentazioni alle facciate perimetrali a c.d. cappotto.

La norma sul 110%
Difatti, per la normativa fiscale per quanto all'ambito oggettivo, l'articolo 119 della legge 77/2020 (come modificato dalla legge di bilancio 178/220) alla lettera a) prevede la detrazione fiscale per gli interventi - trainanti - di isolamento termico che interessano l'involucro dell'edificio, con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno.

Viene poi chiarito che, per accesso autonomo dall'esterno s'intende un accesso indipendente, non comune alle altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Un'unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre dei seguenti manufatti o installazioni di proprietà esclusiva: impianto idrico, gas, energia elettrica, climatizzazione invernale. La circolare 30/E, a pagina 17, fa poi esplicito riferimento alle villette a schiera per la tipologia edilizia dell'accesso autonomo.

I conti
La detrazione è calcolata su di un ammontare complessivo delle spese non superiore a 50.000,00 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, e a 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità e di 30.000,00 euro ad unità immobiliari per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. Pertanto può azzardarsi la seguente soluzione interpretativa.

Nel caso le facciate possano ritenersi beni comuni, i condomini potranno deliberare gli interventi di manutenzione ed usufruire del beneficio di cui al superbonus 110% nella misura dei 40.000,00 /30.000,00 euro ad unità immobiliare.

Nel caso, viceversa, le facciate siano da ritenersi beni privati di unità funzionalmente indipendenti e con ingressi autonomi (rispondenti ai requisiti sopra delineati dalla normativa fiscale) la decisione manutentiva sarà dei singoli proprietari (con beneficio fiscale nel limite di spesa di 50.000 euro) ma dovranno comunque attuare soluzioni non lesive del decoro architettonico del complesso condominiale.