Lavori in condominio: l’amministratore individua tra acquirente e venditore a chi spetta la certificazione

In condominio capita spesso che il trasferimento della detrazione fiscale, per gli interventi condominiali in fase di esecuzione, sia oggetto di controversie tra ex proprietari e nuovi acquirenti, che adducono di vantare lo stesso diritto alla stessa agevolazione fiscale, dopo la cessione dell'unità immobiliare e prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire della stessa agevolazione, pretendendo di ricevere la relativa certificazione dall'amministratore.

Amministratore e certificazione agevolazioni
In questo caso spetta all'amministratore di condominio sbrogliare la questione, per redigere la certificazione di cui all'articolo 16 del Testo unico delle imposte sui redditi e trasmettere, in modo corretto, i dati del beneficiario all'agenzia delle Entrate.

Al riguardo si sa che l'amministratore, dall'anno 2017 in poi, è tenuto a comunicare telematicamente alle Entrate i dati dei condòmini e le rispettive quote di detrazione relative ai lavori eseguiti sulle parti comuni, in ragione della dichiarazione dei redditi cosiddetta precompilata (Decreto ministero Economia e Finanze del 1° dicembre 2016), osservando le disposizioni sulla tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con il contratto d'appalto e mettendo a disposizione dei singoli condòmini l'attestazione dei regolari versamenti connessi alle loro quote individuali (Cassazione - seconda sezione, ordinanza 6086/2020).

La responsabilità di chi gestisce l’immobile...
Ciò per evitare di incorrere in responsabilità, in quanto l'amministratore professionista è responsabile della mancata fruizione dell'agevolazione fiscale laddove il contribuente riesca a provare che il danno non si sarebbe prodotto nel caso di corretto adempimento (per tutte Cassazione, 22343/2017).

Ne deriva che dopo l'intervenuta cessione dell'immobile, per l'intero, è fondamentale che l'amministratore di condominio sappia, con certezza, chi siano gli aventi diritto ad usufruire dell'importo detraibile non percepito, assunto che le parti hanno la facoltà di decidere a chi spetti la detrazione residua riferita all'immobile venduto, così come disposto dall'agenzia delle Entrate, con circolare numero 95 del 12 maggio 2000 paragrafo 1.8.

...e le precisazioni delle Entrate
Tale circolare prevede la possibilità del venditore di continuare a beneficiare delle detrazioni residue anziché trasferire il diritto al beneficio fiscale all'acquirente. In particolare, il comma 8 dell'articolo 16-bis del Tuir, inserito nell'articolo 4 del Dl 201/2011 prevede che «in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi … la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare».

La prova documentale è necessaria
Tale possibilità è applicabile in tutti i casi in cui si registri una cessione dell'immobile, anche nell'ipotesi di cessioni a titolo gratuito, così come chiarito dal ministero delle Finanze, con la circolare 57 del 24 febbraio 1998. Pertanto, in caso di contrasti tra venditore e acquirente, l'accertamento dell'amministratore circa la sussistenza di un eventuale accordo intervenuto sulla detrazione fiscale relativa ai lavori in corso d'opera diventa fondamentale e non può di certo fondarsi sulle affermazioni rilasciate dalle parti, ma deve basarsi su un documento che dia prova certa della volontà delle parti.

Le detrazioni residue spettano all’acquirente
La prova è rappresentata dall'atto di cessione dell'unità immobiliare, tant'è vero che «in assenza di specifiche indicazioni nell'atto di trasferimento si ritiene che le detrazioni residue competano all'acquirente conformemente alla disciplina previgente» e «la quota detraibile nell'anno di trasferimento dell'immobile spetta per intero al contribuente titolare del diritto a fruire della detrazione residua in base alle indicazioni in precedenza date», così come chiarito nella circolare delle Entrate 19/E del 01 giugno 2012 risposta 1.6 e 1.8.

L’obbligo di inviare all’amministratore atto di compravendita
Tanto basta per ritenere, almeno in questi casi, che l'amministratore di condominio ha diritto di pretendere dalle parti la trasmissione della copia autentica dell'atto di trasferimento dell'immobile, così come peraltro previsto dall'articolo 63 quinto comma delle disposizioni attuative del Codice civile, checché ne pensi il Garante per la Privacy, che con provvedimento del 19 febbraio 2015 aveva escluso l'obbligo del condomino di trasmettere copia dell'atto di compravendita essendo sufficiente la sola comunicazione dei dati da inserire nel registro di anagrafe condominiale.

In definitiva, l'amministratore deve verificare se le parti abbiano o meno inserito nell'atto notarile di trasferimento dell'unità immobiliare una clausola dalla quale si evinca, in modo chiaro e preciso, a chi spetti il diritto di fruire della relativa detrazione fiscale. A tal fine sarebbe utile che nell'atto di cessione dell'immobile, in caso di interventi per il recupero del patrimonio edilizio, agenti immobiliari e notai suggerissero al venditore o cedente di rilasciare espressa dichiarazione in tal senso, con apposita formula.

Esempio di dichiarazione
Una formula corretta potrebbe essere: «per accordi intervenuti fra le parti la detrazione d'imposta di cui all'articolo 1 comma 7 della legge 449/97 e successive modifiche ed integrazioni, per i lavori condominiali in fase di esecuzione, di cui alla Comunicazione inizio lavori asseverata (Cila protocollo numero……. del…..) continuerà ad essere fruita dallo stesso venditore o cedente per i successivi periodi di imposta, così come previsto dalla circolare dell'agenzia delle Entrate numero 95 del 12 maggoio 2000 paragrafo 1.8».

Invece, nell'atto notarile acquirente e venditore spesso si limitano a dichiarare soltanto di essersi accordati sul pagamento delle spese condominiali straordinarie approvate al tempo in cui era condomino il venditore dell'immobile. Cioè una formula che non ha nulla a che vedere con l'attribuzione delle detrazioni fiscali dell'unità immobiliare e dalla quale le parti vorrebbero far discendere il diritto all'agevolazione fiscale, fermo restando, poi, che tale dichiarazione non sarebbe neanche opponibile nei confronti del condominio, avendo efficacia soltanto fra le parti.

In assenza di una intesa o prova
Piuttosto, in assenza di uno specifico accordo riportato nell'atto di trasferimento dell'immobile, la possibilità per il venditore di continuare ad usufruire delle agevolazioni fiscali si potrebbe dedurre da altra scrittura privata sottoscritta dalle parti e autenticata dal notaio o da un altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Diversamente, in base alla disciplina vigente, in assenza di un atto autenticato che dimostri la volontà delle parti di attribuire le detrazioni al cedente, l'amministratore di condominio non potrà fare altro che certificare l'importo detraibile non ancora percepito all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare, che risulti proprietario dell'immobile alla data del 31 dicembre dell'anno di trasferimento.