Amministratore di condominio e Iva: non è soggetto passivo chi non esercita altra attività autonoma

L'amministratore, la cui attività è disciplinata dall'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, costituisce l'organo esecutivo e di rappresentanza del condominio, che consente a quest'ultimo di agire in modo unitario nei rapporti con i terzi.Tale soggetto, in particolare, è legato ai condòmini da un rapporto assimilabile ad un mandato con rappresentanza di tipo collettivo, avente ad oggetto l'amministrazione dei beni di proprietà comune degli stessi.

La figura dell’amministratore
Quanto alle caratteristiche dell'incarico, è possibile distinguere tra amministratori professionisti e amministratori (non professionisti) nominati tra i condòmini dello stabile. Detto incarico, inoltre, può essere assunto indifferentemente da una persona fisica o da una persona giuridica, società di persone oppure società di capitali.

Il professionista è tenuto al versamento Iva
La descritta differenziazione di natura soggettiva nell'esercizio delle funzioni di amministratore condominiale assume tuttavia importanza anche ai fini della rilevanza Iva dell'attività svolta. Infatti, se, da un lato, lo svolgimento di tale attività in modo occasionale da parte di un soggetto che non esercita altra attività di lavoro autonomo rilevante agli effetti dell’Iva non configura, in capo allo stesso, alcuna soggettività passiva agli effetti dell'imposta, chi esercita abitualmente e professionalmente nonchè in maniera organizzata la gestione di condomini pone in essere una vera e propria attività di lavoro autonomo, inquadrabile nell'esercizio di arti e professioni ex articolo 5, Dpr 633/1972.

Laddove un soggetto compia, in maniera sistematica e abituale, una pluralità di prestazioni relative all'amministrazione di condomini, a prescindere dalla qualificazione giuridica del rapporto intrattenuto con il singolo condominio e dall'esercizio di altre attività economiche, tale soggetto realizza operazioni imponibili all'imposta sul valore aggiunto (Circolare ministeriale 77 del 24 dicembre 1992).

Ne è tenuto anche il professionista occasionale amministratore
Ciò, inoltre, pure nell'ipotesi in cui l'attività di amministratore di condominio venga svolta, anche in modo non abituale, congiuntamente ad una sistematica attività professionale (esempio: geometra che esercita anche attività di amministrazione condominiale).Un soggetto passivo, operante in un certo ambito di attività, che effettui in modo occasionale un'operazione relativa ad un altro ambito di attività deve infatti essere considerato, relativamente a tale operazione, debitore dell'Iva allorchè tale attività occasionale rientri comunque nella definizione generale nozione di “attività economica” riportata all'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva 2006/112/Ce (Corte di giustizia della Ue 13 giugno 2013, causa C-62/12).

Nell'ambito dell'attività di amministrazione di condominio rilevante ai fini Iva rientrano infine anche attività che costituiscono il prolungamento diretto, permanente e necessario dell'attività imponibile dell'amministratore, come nel caso in cui tale soggetto investa per proprio conto presso aziende finanziarie anticipi di quote che le vengono affidati dai condòmini e dai locatari degli stabili amministrati (Corte di giustizia della CE 11 luglio 1996, causa C-306/94).