Il popolo del 110%: chi accede e chi no

Accesso ad ampio spettro al superbonus del 110 per cento. L’agevolazione, infatti, è riconosciuta, oltre che ai proprietari, anche a tutti i detentori a qualsiasi titolo dell’immobile (inquilini, usufruttuari, comodatari, eccetera), come avviene per le altre detrazioni sui lavori di ristrutturazione.

Senza contare che la limitazione del bonus a un massimo di due unità immobiliari può essere indirettamente superata coinvolgendo nel sostenimento delle spese gli altri possessori o detentori delle unità immobiliari. Ad esempio, se un intero palazzo composto da 4 unità è in usufrutto al padre e in nuda proprietà al figlio, due unità immobiliari potranno essere ristrutturate da uno di loro, e le altre due dall’altro.

Il perimetro soggettivo

Il superbonus del 110% riguarda solo gli interventi effettuati:

- dai condomìni;

- dalle persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su singole unità immobiliari) solo per un «numero massimo di due unità immobiliari»;

- dagli Iacp (Istituti autonomi case popolari);

- dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa;

- dalle Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale;

- dalle associazioni e società sportive dilettantistiche (solo per gli spogliatoi).

Oltre ai condomìni, quindi, i principali beneficiari dell’agevolazione sono le persone fisiche. I professionisti sono ammessi solo per gli immobili detenuti a uso privato, non anche per gli studi in cui esercitano l’attività. Va verificato, quindi, come è stato acquistato o come si detiene l’immobile: se a titolo personale o meno.

Come per i condomìni, anche per le persone fisiche le unità immobiliari possono essere di qualunque tipologia (escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9): abitazioni anche secondarie, uffici, negozi o capannoni (singolarmente accatastati o facenti parte di condomìni), purché siano sempre di contribuenti persone fisiche (al di fuori dell’ambito imprenditoriale o professionale).

Il possesso o la detenzione

Tra i potenziali aventi diritto alla detrazione, rientrano, come ha confermato anche la guida delle Entrate, il nudo proprietario dell’immobile, i titolari di un diritto reale di godimento sull’imobile (come l’uso, l’usufrutto o l’abitazione), di un diritto personale di godimento (come l’inquilino nella locazione o il comodatario nel contratto di comodato) o di una concessione demaniale; così come il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dei i lavori, che ha sostenuto le relative spese. In questo caso la convivenza nell’abitazione interessata deve esistere già quando iniziano i lavori o prima, nel momento in cui si sostengono le spese detraibili (risposta n. 215 dell’agenzia delle Entrate, 14 luglio 2020).

Se su una stessa unità immobiliare vi sono più potenziali soggetti ammessi al bonus (si pensi al caso del nudo proprietario e dell’usufruttuario), il limite della spesa massima agevolata resta unico e va suddiviso tra coloro che hanno diritto alla detrazione (circolare 28/E/2006), in relazione alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico (circolare 19/E/2020 dell’8 luglio).