Imprese, detrazioni per le abitazioni date in affitto

Anche l’Iva eventualmente non detratta dall’impresa per gli interventi relativi all’ecobonus e al sismabonus di abitazioni patrimonio, locate a terzi, potrà essere sommata al costo dei lavori edili per calcolare la percentuale del bonus detraibile dall’Irpef o dall’Ires.

Con la risoluzione 25 giugno 2020, n. 34 , l’agenzia delle Entrate ha chiarito, superando le risoluzioni del 303/E/2008 e 340/E/2008 e la risposta 313/2019, che la detrazione per l’eco-bonus e per il sisma-bonus, cosiddetto «speciale» dell’articolo 16, comma 1-bis e seguenti., del Dl n. 63/2013 ( per le costruzioni adibite ad abitazione o ad attività produttive) spettano ai titolari di reddito d’impresa che effettuano gli interventi su immobili da essi posseduti o detenuti, a prescindere dalla qualificazione degli stessi come:

● «strumentali» per natura (cioè con categoria catastale B, C, D, E o A/10) o per destinazione (cioè utilizzati dall’impresa) e registrati in contabilità tra le immobilizzazioni;

● «beni merce», cioè registrati tra le rimanenze di magazzino;

● «patrimoniali», cioè le «abitazioni patrimonio» dell’articolo 90 del Tuir, le quali sono immobilizzate, non strumentali, né per natura e né per destinazione (ad esempio, perché locate o non utilizzate).

Immobili affittati
La prima novità riguarda gli immobili delle imprese locati a terzi, per i quali i due bonus spettano, anche al proprietario/locatore, che solitamente è il soggetto che compie l’intervento, sopportando il costo. Come prima il conduttore può beneficiarne, sempreché sostenga le spese e in base alla «previsione negoziale» del contratto di locazione.

Beni merce
L’altra novità è riferita ai beni merce. Anche le imprese che hanno registrato i fabbricati tra il magazzino, potranno rinnovarli, detraendo dall’Irpef o dall’Ires queste spese.

Per i soggetti Iva, l’eventuale Iva esposta in fattura (ad esempio, per gli acquisti con posa in opera, esclusi dal reverse charge) o l’imposta registrata nel registro Iva delle fatture passive in reverse charge (ad esempio, per la coibentazione della facciata ), può essere generalmente detratta. Le percentuali delle detrazioni Irpef o Ires sui lavori spettano sugli «importi rimasti a carico del contribuente», quindi, se un’impresa o un professionista detrae l’Iva dell’investimento effettuato, l’imposta non può essere considerata un importo rimasto a carico della stessa.

Se i soggetti Iva non possono detrarre l’Iva, questa costituisce un elemento accessorio del costo dell’investimento e va cumulato allo stesso, per il calcolo della detrazione Irpef o Ires. Ciò può accadere, ad esempio, quando l’indetraibilità, alternativamente:

● è oggettiva (articolo 19 bis1, Dpr 633/72; circolare 90/E/2001), come, ad esempio, per i lavori edili su un’abitazione immobilizzata;

● è dovuta dalla dispensa degli adempimenti per le operazioni esenti dell’articolo 36-bis, dpr 633/72;

● è causata dal pro-rata di detraibilità pari a zero, a seguito dell’assenza di operazioni imponibili (risoluzione 297/E/2002) ovvero anche diverso da zero (circolare Assonime 30/2002, pag. 51).