Fisco

È la Ctr e non il contribuente a provare il nuovo valore catastale di un immobile

Nel caso specifico l’appartamento era stato sottoposto a riclassamento ma la Commissione tributaria non aveva motivato nei dettagli la decisione

di Annarita D’Ambrosio

Riguarda il valore catastale di un immobile la sentenza 7913 della Cassazione emessa il 17 aprile 2020. E’ una pronuncia che ribadisce i criteri per il riclassamento delle unità immobiliari, richiamando importanti precedenti.

I fatti
Si era rivolta alla Suprema corte la proprietaria di un appartamento di via di Ripetta a Roma, contestando un accertamento relativo al classamento dell'unità immobiliare, a seguito di una revisione parziale del classamento della zona in cui l'appartamento si trova.
Le pronunce di primo grado e di appello definivano adeguata la motivazione dell'avviso impugnato, tenuto conto dei presupposti della revisione legati al miglioramento del contesto urbano della zona in cui si trova l'unità immobiliare.

Il ricorso in Cassazione
Parte attrice nel ricorso alla Suprema corte sollevava però la genericità delle motivazioni dell'avviso. Il nuovo classamento era stato adottato infatti ai sensi della legge 311/2004, articolo 1, comma 335 nell'ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l'immobile è situato , ma il riclassamento faceva genericamente riferimento ad «interventi di riqualificazione urbana ed edilizia, nonché allo sviluppo di attività direzionali e commerciali», senza alcuna «specifico riferimento agli effettivi interventi urbanistici effettuati».

La decisione
Il secondo motivo sollevato di carattere procedurale era stato assorbito, accolto invece il ragionamento di parte attrice sulla genericità delle motivazioni. La Corte sottolineava che per la normativa richiamata (legge 311/2014) «la microzona rappresenta una porzione del territorio comunale nella quale le unità immobiliari sono uniformi, per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori. Qualora siano intervenute significative variazioni nel tessuto edilizio-urbanistico, i Comuni, sentiti i competenti uffici del dipartimento del territorio o su richiesta degli stessi, possono procedere ad una nuova delimitazione delle microzone, con deliberazione del consiglio comunale, da comunicare al competente ufficio provinciale del dipartimento del territorio e la deliberazione ha effetto dal primo gennaio dell'anno successivo (articolo 2, commi 1,2 e 5)».

Come viene stabilita la classe di un immobile
Il classamento dunque è stabilito a priori e può mutare. «La classe rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dell'unità immobiliare - si legge nella sentenza - nell'ambito del mercato edilizio della microzona dipende dalla qualità urbana ed ambientale della microzona stessa, nonché dalle caratteristiche edilizie dell'unità immobiliare e del fabbricato che la comprende. Per qualità urbana si intende il livello delle infrastrutture e servizi, per qualità ambientale il livello di pregio o di degrado dei caratteri paesaggistici e naturalistici dell'area anche se determinati dall'attività umana».

Nel caso specifico era stato tenuto conto anche del fattore posizionale (articolo 8, commi 5 e 6). In sostanza come rimarcato anche dalle Sezioni unite della Corte (sentenza 7665/2016) «la ragione giustificativa di un riclassamento non deve essere la semplice evoluzione del mercato immobiliare né la sola richiesta del Comune, ma la modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona».

La prova doveva fornirla la Commissione tributaria
La Commissione tributaria del Lazio, a detta della Suprema Corte, non ha considerato quindi che « l'atto attributivo della nuova rendita catastale deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e di catasto abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile». Per questi motivi il ricorso è stato accolto.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©