Collabenti recuperabili tassati come area fabbricabile

La nuova Imu presenta alcune precisazioni utili a risolvere questioni che hanno interessato la Corte di cassazione, tra le quali quella relativa al regime di imposizione dei fabbricati collabenti, accatastati in categoria F/2.

Il comma 741 della legge di bilancio 2020 detta la definizione di fabbricato, precisando che «per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale».

Rispetto alla definizione di fabbricato recata dalla disciplina Ici/Imu, il legislatore ha inserito la precisazione «con attribuzione di rendita catastale». Si tratta di precisazione molto importante, anche se invero già desumibile dalla vecchia disciplina, in quanto insita nella definizione di unità immobiliare. Infatti, l’articolo 2 del Dm 28/1998 qualifica come unità immobiliare il fabbricato che «presenta autonomia funzionale e reddituale». Quindi, la normativa Ici/Imu, nel riferirsi ai fabbricati, faceva necessariamente riferimento a fabbricati che hanno una propria capacità reddituale, e quindi una propria rendita.

La nuova precisazione va a risolvere il problema del regime di imponibilità dei fabbricati collabenti.

La Corte di cassazione si è pronunciata per la prima volta con sentenza 17815/2017, ritenendo che gli immobili collabenti siano da assoggettare come fabbricati, ma siccome privi di rendita catastale e quindi di base imponibile, sfuggono completamente all’imposizione comunale.

La Corte rileva che il Dm 28/1998 prevede l’accatastamento in categoria F/2 dei fabbricati che si trovano in uno stato di degrado tale da comportarne «l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio» ed è per questa ragione che questi fabbricati sono iscritti senza una rendita catastale. Secondo la Corte, lo stato di collabenza e improduttività di reddito non fa venir meno in capo all’immobile la tipologia normativa di «fabbricato». La mancata imposizione, pertanto, si giustifica non già per assenza di «presupposto» ma per assenza di «base imponibile».

Si tratta all’evidenza di conclusioni avulse da una lettura sistematica della disciplina Ici/Imu, lettura che ha però dato il via alla corsa all’accatastamento dei fabbricati in categoria F/2, anche perché le successive pronunce (n. 26392/2019, n. 19338/2019, n. 10122/2019, n. 8622/2019), si sono adagiate passivamente sulle affermazioni contenute nella prima decisione.

Con la nuova Imu i fabbricati collabenti dovranno quindi essere necessariamente assoggettati come area fabbricabile, se lo strumento urbanistico ne prevede il recupero.