I giovedì di maiPiùSoli.net: chi detrae le spese, tra chi compra e chi vende la casa?

Da sempre le migliori vendite si realizzano in primavera. Determinare chi paga le spese condominiali è cosa facile se si tratta di spese per la fornitura di beni e servizi, in genere attribuiti in ragione del periodo di rispettivo possesso. Più controverso, per le spese di lavori di conservazione ordinaria o straordinaria. L'indicazione pratica, conforme alla decisioni giudiziarie più recenti, è che ciascuno paga il suo in ragione della data di delibera assembleare anche se i lavori saranno eseguiti anche molto tempo dopo. Di qui la necessità di elaborare un calcolo su cui basare l'accordo per garantire l'acquirente dall'obbligo di solidarietà previsto dall'art.63 DACC.
Soluzione in tre vie
A calcolo eseguito, se gli importi per i lavori di conservazione sono importanti, sono tre le vie possibili: il venditore paga in via anticipata l'intera somma, compensa la spesa sul prezzo pagato dall'acquirente oppure paga il condominio successivamente alla vendita. In questo caso dovrà costituire una garanzia adeguata per evitare che sia l'acquirente a doverci rimettere nel caso che, per qualsiasi motivo, non sia più possibile per lui pagare. Capita così che sia lasciato al Notaio un deposito oppure una garanzia fideiussoria anche se la gestione del fondo è incombenza gravosa perché, se l'importo è significativo, il venditore mano a mano che paga richiederà la progressiva diminuzione della garanzia.
C'e' poi l'errato convincimento che sia possibile stabilire in atto che la detrazione fiscale possa avvenire a favore del venditore anche dopo la vendita quando l'immobile è già stato trasferito. L'amministratore del condominio che, anche se estraneo ai rapporti tra le parti, è sempre coinvolto per l'obbligo di certificare la detrazione e per l'invio telematico delle comunicazioni annuali necessarie ogni anno alle dichiarazioni fiscali precompilate e quando l'impossibilità della detrazione post vendita è comunicata. Inevitabili quindi le discussioni tra le parti non più legate dalla necessità di trovare l'accordo negoziale una volta che la proprietà dell'immobile è trasferita ed il prezzo è pagato per l'intero.
La dead line al 31 dicembre
La Circolare 24.02.1998 n. 57, al paragrafo 4 stabilisce “In applicazione del criterio di cassa, la detrazione spetta nel periodo in cui le spese sono sostenute. La detrazione compete, pertanto, anche se il pagamento delle spese è eseguito in un periodo d'imposta antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati o e' emessa la fattura. Al riguardo si precisa che, relativamente agli interventi eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali, ovvero su unità immobiliari residenziali di proprietà di uno dei soggetti di cui all'articolo 5 del Tuir, rileva, ai fini dell'imputazione al periodo d'imposta, la data in cui l'amministratore o altro soggetto incaricato procede al pagamento delle spese.”
Secondo la circolare 7/e 2018 “ Per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l'immobile al 31 dicembre di quell'anno (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14), anche nell'ipotesi di opzione di mantenimento della detrazione in capo al cedente (Circolare 1.06.2012 n. 19, risposta 1.8).
La risposta 1.8 alla Circolare 1.06.2012 n. 19 precisa:
“Come chiarito al par. 1.6 dal 17 settembre 2011, in caso di vendita dell'unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le parti possono stabilire a chi di esse competa la fruizione della detrazione residua; in assenza di indicazioni nell'atto di vendita, la detrazione residua non utilizzata si trasferisce per intero al soggetto acquirente. Pertanto, per le cessioni di immobili intervenute a decorrere dal 17 settembre 2011 occorre verificare se nel relativo atto è presente un accordo volto a mantenere la fruizione delle quote residue di detrazione non utilizzate in capo al cedente. Si precisa che la quota detraibile nell'anno di trasferimento dell'immobile spetta per intero al contribuente titolare del diritto a fruire della detrazione residua in base alle indicazioni in precedenza date. Ad esempio, se in un contratto di compravendita di un immobile del 5 dicembre 2011 è prevista una clausola diretta a mantenere la detrazione residua in capo al cedente, quest'ultimo fruirà dell'intera quota della detrazione riferita al 2011”.
Il caso così citato fa riferimento alla detrazione delle spese dell'anno – nell'esempio il 2011 – e non alle rate di detrazione residua fruibili negli anni successivi conseguenti all'attribuzione in atto ad una delle parti.
Gli esempi
La tabella, scaricabile cliccando qui , esemplifica i casi più frequenti e completa la comunicazione tipo per la vendita, già qui pubblicata ed elaborata dalla community www.maipiusoli.net , ad accesso libero e gratuito, tra i lettori del Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio. Può essere anche utile come check list di quanto l'amministratore di condominio ha indicato nella comunicazione dei dati per la dichiarazione precompilata scadente per l'anno 2019 l'otto di marzo: è possibile correggere gli eventuali errori, senza sanzioni entro il 13 marzo 2019, con l'invio sostitutivo di una nuova comunicazione con rifermento al numero di protocollo del primo invio.