La domanda
Il mio Studio si occupa dell'amministrazione di condomìni e, al momento, si trova in difficoltà in merito a perplessità manifestate circa le modalità di compilazione della documentazione da inviare, in occasione di ristrutturazioni edilizie, sia all' Agenzia Entrate che ai singoli aventi diritto.
Ipotesi A: in particolare, posto che dalla normativa ed indicazioni fornite in materia, si desume che dovendo l'amministratore fare riferimento ai soli pagamenti dallo stesso effettuati, con apposite modalità, entro il 31 Dicembre di ogni anno, quello debba essere l'importo da ripartire fra i singoli aventi diritto, sulla base dei millesimi di proprietà (o di eventuale altro criterio predefinito). Quanto sopra indipendentemente dalle quote versate dai singoli, salvo indicare nell'apposito campo, se la quota attribuita è stata versata interamente (flag:0), oppure non versata o versata parzialmente (flag:1). Operando nella modalità descritta, in caso di morosità individuali, dovendo ripartire solo l'importo incassato, di fatto si verifica che coloro che hanno versato le quote di spettanza, si vedranno riconosciuta, dalla ripartizione di cui detto, un minor importo e, di conseguenza, la possibilità di detrarre (nella percentuale prevista) una somma inferiore a quella effettivamente versata. Il totale recupero potrà avvenire solo dopo la sanatoria delle morosità, previo nuovo ed ulteriore bonifico dell'Amministratore. Il comportamento descritto è stato confermato recentemente, per le vie brevi, dal call-center dell' Agenzia, direttamente interpellato dallo scrivente Studio. Ovviamente questa metodologia operativa comporta recriminazione da parte di coloro che pur avendo effettuato i pagamenti nei termini previsti, si troveranno a procrastinare i tempi dei recuperi, modalità difficili da comprendere da parte degli interessati e difficili da spiegare da parte dell'Amministratore, anche per quanto si preciserà di seguito.
Ipotesi B: si rilevano comportamenti diversi da parte di altri soggetti abilitati alle comunicazioni in argomento (Amministratori, Commercialisti, etc.) i quali, anziché ripartire i pagamenti effettuati entro il 31 Dicembre di ogni anno con le modalità sopra esposte (cioè fra tutti i partecipanti al condominio, sulla base dei millesimi/criteri, indipendentemente dai pagamenti effettuati dai singoli), certificano agli aventi diritto, anno per anno, solo quanto da loro effettivamente versato nell'anno. Cioè gli importi bonificati dall'Amministratore vengono ripartiti unicamente nei confronti di coloro che hanno materialmente effettuato i pagamenti e non anche ai “morosi”. Questo comportamento trae spunto da una “precisazione tecnica”, corredata da specchietto esemplificativo, fornita dall' Agenzia al quotidiano “Il Sole-24 Ore” e dallo stesso pubblicata in data 10/02/2017, nella rubrica “Condominio” (
titolo: “Morosi, così la <<comunicazione>> con i chiarimenti delle Entrate al Sole 24 Ore”, di Saverio Fossati
). La modalità esemplificata sembra smentire quanto ipotizzato nella precedente Ipotesi A e, indiscutibilmente, evita tutta una serie di problematiche con i singoli che, anno per anno, si vedono attribuite e riconosciute le quote dagli stessi versate nell'anno di riferimento, senza prolungamenti dei tempi per usufruire delle detrazioni fiscali concesse.
Non vi sono ragioni per discostarsi da quanto correttamente e chiaramente affermato da Saverio Fossati nell'articolo che viene citato nel quesito. Ciononostante, si osserva che entrambi gli scenari prospettati, in linea di principio, corrispondono ad altrettante valide modalità di comunicazione con l'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, sembra preferibile l'impostazione orientata al principio “detrae chi paga”. Ciò, sia in una prospettiva di equità nei confronti di chi rispetta le scadenze e provvede puntualmente a far fronte agli oneri condominiali, sia per consentire una gestione oculata del “patrimonio” condominiale evitando anticipi di spesa da parte dell'amministratore e recuperi successivi che possono generare contenzioso e pregiudicare la pacifica convivenza condominiale. Richiamando, quindi, quanto affermato dalla stessa agenzia delle Entrate, non costituisce comportamento irregolare quello dell'amministratore il quale si limiti a certificare per ogni singolo condomino, soltanto le spese che quest'ultimo ha effettivamente versato nel corso dell'anno. In tale evenienza oltre ad essere assicurata una maggiore trasparenza nella gestione dei pagamenti suscettibili di detrazione, non sarà comunque precluso al condomino moroso o parzialmente moroso di recuperare il beneficio fiscale in via autonoma, in sede di dichiarazione dei redditi.
