I lavori straordinari non rendono l’immobile «inagibile» ai fini Imu

L’Imu è un’imposta patrimoniale che colpisce la proprietà degli immobili a prescindere dal loro utilizzo, che invece rileva ai fini della tassa rifiuti. Dunque, se l’abitazione è sfornita di allacci ai servizi ed è quindi oggettivamente inutilizzabile, la Tari non è dovuta. Ma è invece applicabile l’Imu, calcolata con l’aliquota per le seconde case deliberata dal Comune, non essendo possibile – in caso di “semplice” manutenzione straordinaria – fruire della riduzione del 50% prevista per gli immobili inagibili o inabitabili.

Per comprendere i termini della questione, occorre partire dalla disciplina dell’Ici (articolo 8, comma 1, Dlgs 504/92) che stabiliva la riduzione del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non usati. Con il passaggio all’Imu nel 2012, tale agevolazione – inizialmente non ripresa dal Dl 201/2011 – è stata reintrodotta dalla legge 44/2012, prevedendo la riduzione per il periodo dell’anno in cui sussiste la condizione di inagibilità o inabitabilità.

Questa condizione dev’essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, oppure tramite dichiarazione sostitutiva ex Dpr 445/2000. E i Comuni hanno la facoltà di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato.

La verifica dei requisiti

In generale, i Comuni hanno ritenuto sussistenti le condizioni di inagibilità/inabitabilità solo nei casi in cui persista l’inutilizzabilità strutturale delle unità immobiliari, e cioè:

• quando sia stata emessa ordinanza sindacale di demolizione o ripristino per evitare danni a cose o persone;

• i solai, i tetti di copertura, i muri pilastri o altre strutture verticali e orizzontali abbiano subìto gravi lesioni che possono costituire pericolo a cose o persone;

• l’inagibilità o l’inabitabilità consista in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente), non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Di solito, nei regolamenti comunali si afferma che non costituisce motivo di inagibilità o inabitabilità il mancato allacciamento agli impianti di fornitura di acqua, gas, luce elettrica, fognatura. Mentre il requisito del non utilizzo è un elemento fondamentale, perché se anche il fabbricato fosse inagibile o inabitabile (quindi con potenziale diritto all’agevolazione), ma di fatto “utilizzato”, ciò renderebbe inapplicabile il beneficio. Si pensi, ad esempio, a un fabbricato a destinazione abitativa che non presenta i requisiti di abitabilità, ma viene usato dal proprietario come deposito: tale comprovato utilizzo è sufficiente a far decadere e/o a rendere non applicabile lo sgravio fiscale.

La dichiarazione sostitutiva

Circa la dichiarazione di sussistenza dei requisiti, non è del tutto chiaro se sia sufficiente presentare quella “ministeriale”, oppure se sia necessario attenersi anche alle indicazioni contenute nei regolamenti comunali. Inoltre, le istruzioni ministeriali hanno ampliato la portata applicativa dell’articolo 13, comma 3, Dl 201/2011, relativo alla dichiarazione sostitutiva (ex Dpr 445/2000), richiedendo di allegarvi la perizia tecnica, non prevista dal testo normativo.

La legittimità di quest’obbligo è dubbia, in primo luogo perché la norma è sostanzialmente identica a quella Ici (articolo 8, comma 1, Dlgs 504/1992) sulla quale si è in passato pronunciato lo stesso dipartimento delle Finanze, ritenendo sufficiente la sola dichiarazione sostitutiva, senza perizia (Mef, circolare 137 del 15 maggio 1997). E perché non avrebbe senso dichiarare formalmente – secondo la procedura del Dpr 445/2000 – di essere in possesso di una perizia: basterebbe invece allegarla a una semplice comunicazione. Senza considerare che con l’allegato obbligatorio verrebbe introdotto un adempimento in palese contrasto alle esigenze di semplificazione sottese alla norma.

Si ritiene, dunque, che la procedura alternativa abbreviata si risolva nella mera presentazione di una dichiarazione sostitutiva di notorietà. D’altro canto, se il contribuente ritiene di avere diritto all’agevolazione, vuol dire che si sarà previamente informato, assumendosene la responsabilità. E se il regolamento comunale si limita a prevedere la presentazione della dichiarazione sostitutiva, questa è senz’altro sufficiente. Anche se poi, di certo, il Comune dovrà effettuare gli opportuni controlli.

La Cassazione si è più volte occupata dell’argomento, ritenendo che la permanenza dello stato di inagibilità dell’immobile escluda il pagamento dell’imposta anche in mancanza di denuncia e richiesta del beneficio (sentenza 12015/2015). Ha poi ulteriormente chiarito che il contribuente ha diritto alla riduzione del 50% pur in assenza di denuncia, se la situazione di inagibilità/inabitabilità era già a conoscenza del Comune (sentenze 18453/2016, 13059/2017 e 28921/2017).

In conclusione, ai fini della riduzione del 50% sull’Imu, ci dev’essere inagibilità nel senso di gravi carenze strutturali, degrado fisico dell’immobile, eccetera: come previsto dai regolamenti comunali, che peraltro escludono l’inagibilità in caso di mancato allacciamento alle utenze di rete. Nel caso in esame, dunque, l’Imu è dovuta per intero: l’intervento di manutenzione straordinaria, peraltro, non può dare diritto ad alcuna riduzione.