Le regole per trasferire le detrazioni del 50% e del 65%

Può accadere che colui il quale ha iniziato a fruire dell'agevolazione per recupero del patrimonio edilizio o per risparmio energetico perda nel tempo la titolarità dell'immobile oggetto di intervento, per esempio perché nel frattempo l'immobile viene ceduto o donato. Si pone quindi il problema, soprattutto al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi, di comprendere regole e condizioni da rispettare per individuare colui o coloro a cui tali detrazioni possono eventualmente spettare.

Regole applicabili alle detrazioni sia del 50%, sia del 65%
Ai fini della detrazione sul recupero del patrimonio edilizio, le regole sulla trasferibilità della detrazione sono contenute in fonti normative, da ultimo nell'articolo 16-bis, comma 8, del TUIR.
Al contrario, con riguardo al bonus sul risparmio energetico, già momento dell'entrata in vigore della normativa di cui alla legge 296/2006, articolo 1, commi 344-349, con la circolare n. 36 del 31 maggio 2007 (par. 7), l'Agenzia ha affermato che, nel caso di variazione della titolarità di un immobile durante il periodo di godimento dell'agevolazione, in assenza di precise indicazioni rinvenibili nelle norme istitutive e nel decreto attuativo, occorre rinviare alla normativa prevista per la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie.
È pertanto interessante ricordare che, secondo la prassi ormai consolidata, i principi espressi con riguardo alle regole di trasferibilità dell'agevolazione per ristrutturazioni edilizie sono applicabili anche nel caso in cui muti la titolarità di un immobile su cui sia stata ottenuta l'agevolazione per risparmio energetico.

Trasferimento della detrazione in caso di cessione dell'immobile oggetto di intervento
In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio o di riqualificazione energetica degli edifici a una persona fisica prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire dell'agevolazione, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte deve essere trasferita, salvo diverso accordo fra le parti, all'acquirente dell'unità immobiliare per i rimanenti periodi di imposta.
In sostanza, in caso di vendita e, più in generale, di trasferimento per atto tra vivi (quale la donazione), il venditore ha la facoltà di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto di utilizzarle all'acquirente (persona fisica) dell'immobile.
In assenza di specifiche indicazioni nell'atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all'acquirente dell'immobile.
Allo scopo di stabilire chi può fruire della quota di detrazione nell'anno in cui è avvenuta la modifica di titolarità dell'immobile, occorre fare riferimento al soggetto che possiede l'immobile al 31 dicembre dell'anno in cui è avvenuto il trasferimento.
A parere dell'Agenzia delle entrate, nel caso in cui venga trasferita solo una quota dell'immobile oggetto di intervento agevolato, in linea generale non si trasferisce il diritto alla detrazione, in quanto tale trasferimento può avvenire solo a condizione che sia ceduto l'intero immobile.
Nella sostanza, come chiarito dalla circolare n. 24 del 10 giugno 2004 (risposta 1.8), che conferma la precedente risposta n. 2.1.13, contenuta nella circolare n. 95/E del 12 maggio 2000, in tale ipotesi, colui che continua a beneficiare della detrazione è il venditore.
Peraltro, a parere della stessa circ. n. 95/E, qualora il trasferimento riguardi una parte dell'immobile su cui il venditore ha eseguito l'intervento e tale parte sia accatastata autonomamente, possono applicarsi i principi indicati al riguardo dall'Agenzia delle entrate nella circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998 e conseguentemente l'acquirente subentra al cedente nella fruizione della detrazione spettante in proporzione all'unità immobiliare ceduta. In questa ipotesi, la detrazione del venditore è decurtata in proporzione all'unità immobiliare ceduta.
L'unico caso in cui la cessione di una quota di proprietà implica che la detrazione residua si trasmetta all'acquirente è quello in cui chi acquista pro quota diventi proprietario esclusivo dell'immobile (per esempio, comproprietario per metà che acquista l'altra metà). In caso contrario, la detrazione delle quote residue rimane in capo al cedente (cfr. in questo senso, Agenzia delle entrate, circolare n. 25 del 19 giugno 2012, par. 1.3).
In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso, sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all'usufruttuario, ma rimangono in capo al nudo proprietario.

Decesso del soggetto che ha avuto diritto all'agevolazione
Nell'ipotesi di decesso di un soggetto che ha avuto diritto all'agevolazione, la detrazione non fruita in tutto o in parte si trasferisce per intero, per i rimanenti periodi d'imposta, esclusivamente all'erede o agli eredi, a condizione che conservino la detenzione materiale e diretta dell'immobile.
Nella sostanza, allo scopo di ottenere e mantenere l'agevolazione, per tutti i periodi d'imposta in cui è possibile fruire delle rate residue di detrazione, gli eredi non devono perdere la detenzione materiale e diretta dell'immobile ereditato e oggetto di intervento di recupero.
A parere della circolare n. 24/E/2004 (risposta 1.1), sussiste la condizione di "detenzione materiale e diretta dell'immobile" ove l'erede assegnatario abbia la disponibilità immediata dell'immobile, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia o meno adibito l'immobile ad abitazione principale.
Pertanto, ove, per esempio, l'erede che detenga direttamente l'immobile ereditato conceda in comodato o in locazione lo stesso immobile, negli anni in cui non ha più la detenzione materiale e diretta del bene non potrà fruire delle corrispondenti rate di detrazione. Può invece tornare a beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di comodato o di locazione.
Ove la detenzione dell'immobile venga esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione può essere ripartita fra loro in parti uguali (cfr. Agenzia delle entrate, circolare n. 15 del 5 marzo 2003, par. 2).
In caso di vendita o di donazione da parte dell'erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene e che quindi continua a fruire dell'agevolazione, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all'acquirente o donatario, neanche quando la vendita o la donazione siano effettuate nello stesso anno di accettazione dell'eredità. Parte della detrazione viene quindi irrimediabilmente perduta.
Inoltre, nel caso di un coniuge superstite che rinunci all'eredità e mantenga il solo diritto di abitazione, egli non può fruire delle quote residue di detrazione, poiché dispone della detenzione materiale e diretta del bene, ma non riveste la qualità di erede, bensì di legatario (cfr. circolare n. 24/E/2004, risposta 1.1).