Fisco

Il sismabonus premia l’acquisto

di Marco Zandonà

La manovrina dello scorso giugno ha esteso il sismabonus agli acquisti di case antisismiche nei Comuni a maggior rischio sismico (zona 1), cedute dalle imprese edili dopo la demolizione e ricostruzione (articolo 46-quater, del Dl 50/2017, convertito, con modificazioni, nella legge 96/2017).

Con questa disposizione si intendono favorire le operazioni di acquisto di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con maggior volume (se le norme urbanistiche lo consentono) e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di una detrazione Irpef fino all’85% del prezzo di vendita (per un importo massimo di 96mila euro) per gli acquirenti. Questa misura, partita appunto a giugno scorso, resterà in vigore per cinque anni, fino al 31 dicembre 2021.

Le condizioni

Per i trasferimenti delle singole unità immobiliari, entro 18 mesi dalla fine lavori, si applica la detrazione del 75% se, dopo la ricostruzione, l’edificio è migliorato di una classe sismica rispetto alla preesistente, ovvero dell’85% (se il miglioramento è di due classi simiche). L’acquirente può recuperare la detrazione in cinque quote annuali in sede di dichiarazione dei redditi.

In tal caso, essendo i costi di ricostruzione sostenuti direttamente dall’impresa, la detrazione è correlata al prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro l’importo massimo di 96mila (detrazione massima pari a 81.600 euro, per un importo di 16.320 euro l’anno in sede di dichiarazione dei redditi).

Si tratta di una disposizione simile alla detrazione Irpef a favore delle persone fisiche che acquistano abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati (articolo 16-bis, comma 3 del Dpr 917/86). In questo caso il beneficio spetta per l’acquisto di unità immobiliari in fabbricati ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, ovvero da cooperative edilizie, che provvedono, entro 18 mesi dalla fine lavori, alla vendita o assegnazione dell’immobile.

All’acquirente persona fisica è riconosciuta una detrazione Irpef pari al 50% di un importo corrispondente al 25% del corrispettivo di acquisto, nel limite massimo di 96mila euro per unità immobiliare.

La cessione del credito

Con riferimento al sismabonus per case demolite e ricostruite, in alternativa alla detrazione di imposta, l’acquirente può optare per la cessione del credito di imposta, corrispondente all’importo detraibile.

Ad esempio nell’ipotesi di operazione permutativa (vendita della casa vecchia al costruttore e prenotazione della nuova una volta ricostruita) è possibile dare come acconto il valore della casa vecchia, poi già in sede di preliminare per l’acquisto della casa nuova, si può dare come secondo acconto il credito da sismabonus e versare la somma restante in sede di rogito, direttamente o tramite finanziamento.

Ovviamente il costruttore potrà utilizzare il credito acquisito solo dopo la certificazione dell’agenzia delle Entrate (si veda l’articolo a fianco) in compensazione con le imposte da lui dovute, ovvero potrà cederlo di nuovo a terzi.

I vincoli

Il beneficio, però, è al momento limitato alle operazioni di demolizione e ricostruzione di fabbricati nella zona simica 1 del territorio nazionale, quella a pericolosità più elevata.

In ogni caso le procedure urbanistiche per realizzare l’intervento devono essere avviate dal 1° gennaio 2017 (in caso contrario i benefici non si applicano). In realtà a rischio sismico risulta anche la zona 2 (e sottozona 3S della Toscana). Alcune Regioni, infatti, hanno introdotto delle sottozone caratterizzate da lettere dell’alfabeto), dove gli eventi sismici, seppur di minore intensità, possono creare ingenti danni. La zona 3 è caratterizzata, invece, da una bassa sismicità, che però in particolari contesti geologici può vedere amplificati i propri effetti. Infine, la zona 4 è quella che nell’intero territorio nazionale presenta il minor rischio sismico, essendo possibili scosse lievi e sporadiche, con bassa dannosità.

È evidente che con questo sismabonus si favoriscono gli interventi strutturali che consentono di realizzare l’obiettivo di riqualificazione integrale del territorio, con particolare attenzione alla sicurezza sismica degli edifici. Infatti, in molti casi, per rendere un edificio effettivamente sicuro da un punto di vista sismico, è necessario un intervento talmente radicale, da propendere per la demolizione e ricostruzione dello stesso in luogo di una sua ristrutturazione.

Da queste considerazioni nasce la richiesta - avanzata dalle associazioni di categoria - di estendere l’agevolazione alle altre altre zone pericolose del territorio nazionale (zone sismiche 2 e 3), già con la prossima legge di Bilancio.

Peraltro, in caso di estensione anche nelle altre zone a partire dal 2018, chi ha iniziato gli interventi nel 2017 potrebbe essere escluso dal sismabonus a meno che l’estensione non preveda un parziale effetto retroattivo.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©