Guida all’incasso immediato per le detrazioni fiscali condominiali

Via libera alla cessione dell'intera detrazione Irpef del 65% (eco-bonus sulle parti comuni condominiali), 70% o 75% (eco-bonus su più del 25% delle parti comuni), da parte degli “incapienti” (condòmini con meno di 8mila euro di reddito lordo annuo) , non solo «ai fornitori che hanno effettuato gli interventi» verdi, ma anche «ad altri soggetti privati», come gli «istituti di credito e intermediari finanziari». È stato pubblicato, infatti, il provvedimento attuativo delle Entrate (prot. n. 165110 del 28 agosto 2017), che ha recepito le modifiche introdotte dal Dl 50/2017 al Dl 63/2013. Il provvedimento si applicherà anche alle cessioni, da parte dei non incapienti, della detrazione Irpef o Ires del 70-75%, per interventi su più del 25% delle parti comuni, le quali però non potranno essere effettuate agli istituti di credito e agli intermediari finanziari. Il provvedimento sostituisce quello dell'8 giugno 2017, prot. 108577.
Il quadro, però, è complicato e bisogna conoscere la procedura da seguire in condominio.
Incapienti
Dal 2017, le persone fisiche risultate “incapienti” nel periodo d'imposta precedente a quello di sostenimento della spesa, possono cedere il corrispondente credito d'imposta Irpef del 65% (eco-bonus sulle parti comuni condominiali), del 70% o del 75% (eco-bonus su più del 25% delle parti comuni), per intero e non in parte, ai fornitori dei beni e servizi necessari alla realizzazione degli interventi, ad altri soggetti privati (quali persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d'impresa, società ed enti, con esclusione delle Pa di cui al Dlgs 165/2001) e <b>a istituti di credito e intermediari finanziari</b>, con la facoltà da parte di questi cessionari di effettuare la successiva cessione del credito a terzi, in tutto o in parte (per queste ulteriori cessioni restano esclusi i trasferimenti agli istituti di credito, agli intermediari finanziari e alla Pa).
Non incapienti
Per i non “incapienti”, cioè condòmini con più di 8mila euro di reddito lordo annuo, l'eco-bonus su più del 25% delle parti comuni, cioè la detrazione Irpef o Ires del 70% per le spese sostenute dal 2017 al 2021 dai condomìni per gli interventi verdi su parti comuni, che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della sua superficie (aumentata al 75%, se migliorano la prestazione energetica invernale e estiva, superando la qualità media di cui al Dm Mise del 26 giugno 2015) può essere ceduto, per intero e non solo in parte, ai fornitori e ad altri soggetti privati (con esclusione delle Pa). In questo caso, la cessione non può essere effettuata agli istituti di credito e agli intermediari finanziari.
Interventi antisismici
La cessione è possibile anche per la detrazione Irpef o Ires del 75% o dell'85% per gli interventi antisismici sulle parti comuni. Il beneficio riguarda le spese sostenute dal 2017 al 2021 dai condomìni per gli interventi antisismici sulle parti comuni, di edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, adibiti ad abitazione principale o ad attività produttive, con procedure autorizzatorie comunali iniziate dal 1° gennaio 2017, da cui derivi una riduzione del rischio sismico di una o due classi. I soggetti beneficiari (anche non “incapienti”) della relativa detrazione Irpef e Ires, rispettivamente del 75% (riduzione di una classe di rischio) e dell'85% (riduzione di due classi di rischio), possono optare per la cessione del corrispondente credito d'imposta, per intero e non solo in parte, ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o ad altri soggetti privati, esclusi però istituti di credito, intermediari finanziari e Pa. Inoltre, chi “compra” il credito fiscale può a sua volta cederlo a terzi, in tutto o in parte.
La procedura da seguire in condominio e con l'Agenzia
La contrattazione sul valore del credito d'imposta è libera. Una volta raggiunto l'accordo con fornitori, banca o altri, la scelta di cedere il credito deve risultare dalla delibera assembleare che approva gli interventi oppure può essere comunicata, con l'accettazione da parte di chi lo ha rilevato, all'amministratore del condominio, entro il 31 dicembre del periodo d'imposta di riferimento, indicando la denominazione e il codice fiscale di quest'ultimo, oltre al proprio nome, cognome e codice fiscale. L'amministratore pro tempore (se esistente, altrimenti l'onere ricadrà su uno qualunque dei condòmini solidalmente), deve comunicare, entro il 28 febbraio dell'anno successivo, alle Entrate (tramite Entratel o Fisconline o intermediari abilitati) una serie di dati (la spesa sostenuta nel 2016, l'elenco dei bonifici, il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito e il relativo importo, il codice fiscale dei fornitori cessionari del credito e l'importo totale del credito ceduto a ciascuno di loro). La mancata comunicazione implica la perdita del credito fiscale. Chi ha rilevato il credito d'imposta lo vedrà registrato nel proprio “cassetto fscale” e dovrà comunicare alle Entrate l'eventuale successiva cessione a terzi. Se, per qualche ragione (per esempio che l'”incapiente” non era tale e ha ceduto il credito alle banche), nel corso dei controlli verrà accertato che il credito (o il suo utilizzo da parte dei fornitori) non spetta, sarà recuperato con sanzioni e interessi dall'Agenzia delle Entrate.