Le imposte sull’acquisto della nuda proprietà

La base imponibile per determinare l’Iva o l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione è stabilita nella differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto. Il valore dell’usufrutto si determina sulla base di indici correlati all’età del nudo proprietario e dell’usufruttuario: si calcola la rendita annua dell’immobile (pari al valore della piena proprietà moltiplicato per il tasso legale di interesse) e si moltiplica tale rendita annua per il coefficiente relativo all'età del venditore (cioè dell’usufruttuario). Ottenuta così la base imponibile da tassare, su di essa andrà calcolata l’imposta di registro (con aliquota al 9%, oppure al 2% se "prima casa"), ovvero l'Iva (al 10%, oppure al 4% se "prima casa"), restando dovuto il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali. La differenza tra il valore dell’usufrutto e quello della piena proprietà è il valore della nuda proprietà, che si determina in ogni caso partendo dall’età del nudo proprietario. Più questi è giovane, più sale il valore dell’usufrutto. Ad esempio, se il nudo proprietario ha fino a 20 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 95% di quello dell’immobile; se il nudo proprietario ha più di 93 anni, il valore dell’usufrutto è pari al 10% di quello pieno dell’immobile. Viceversa, è irrilevante chi paga il corrispettivo (nel caso in esame, 30mila euro il figlio che ha i requisiti "prima casa" e 70mila euro i genitori che acquistano come seconda casa), perché le imposte si calcolano sull’imponibile determinato in base all’età del nudo proprietario.