La chance della scrittura autenticata

In mancanza di specifico accordo nell’atto di trasferimento dell’immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni fiscali per interventi sugli immobili non ancora utilizzate può desumersi anche da una scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito.

È questa l’importante precisazione contenuta nella circolare 7/E/2017 del 4 aprile scorso che, in deroga a quanto in un primo tempo stabilito dall’agenzia delle Entrate (circolare 19/E/2012), secondo cui il venditore e l’acquirente potevano stabilire di lasciare al vecchio proprietario la detrazione solo attraverso uno specifico patto contenuto nell’atto notarile di compravendita, consente ora di attestare anche a posteriori l’esistenza dell’accordo.

Tale chiarimento (applicabile sia in caso di agevolazione al 50% che per il 65%) consente così di risolvere tutta una serie di problemi di ordine pratico, che si presentano solitamente in sede di dichiarazione dei redditi, dove il venditore si accorge solo in quella circostanza di non aver al momento del rogito notarile stabilito (con il consenso dell’acquirente) di trattenere per sé le quote residue di detrazione.

In questi casi il venditore non dovrà, quindi, più rinunciare alle agevolazioni, né tanto meno ricorrere a non sempre fattibili “atti integrativi” del rogito originario, in quanto basterà sottoscrivere una semplice scrittura privata autenticata valida “ora per allora” per dare efficacia fiscale al fatto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Va da sé, poi, che il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con l’accordo formalizzato.

Al contrario, se la detrazione rimane in capo al compratore, il venditore dovrà consegnargli la documentazione giustificativa delle detrazioni. In caso di detrazioni per lavori su parti comuni, invece, sarà l’amministratore a dovergli consegnare copia delle certificazioni da cui emerge l’importo detraibile.

Infine, è bene ricordare che, in ogni caso (cessione o trasferimento mortis causa) per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un periodo d’imposta, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (circolare 95/E/2000, risposta 2.1.14).

Pertanto, in assenza di indicazioni nell’atto di vendita (o come visto in un patto successivo), la detrazione residua si trasferisce per intero al soggetto acquirente già nell’anno di cessione.