Fisco

Bonus lavori, cessioni da monitorare

di Mario Cerofolini, Lorenzo Pegorin e Gian Paolo Ranocchi

La variazione nella titolarità dell’immobile su cui sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio non sempre comporta l’automatico trasferimento in capo all’acquirente del diritto di continuare a detrarre le quote residue. La regola generale, attualmente in vigore, secondo cui la “detrazione segue l’immobile” prevede, infatti, più di un’eccezione, che è bene conoscere, dal momento che nel 2016 più di 8 milioni di persone fisiche hanno indicato in dichiarazione le rate della detrazione sul recupero edilizio.

Vendita dell’immobile

L’articolo 16-bis del Tuir, comma 8, dispone che in caso di vendita (ma, si ritiene, anche in caso di permuta o donazione) dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (36 e 50%) e quelli di risparmio energetico (55% e 65%), la detrazione non utilizzata in tutto o in parte dal cedente viene trasferita per i restanti periodi d’imposta all’acquirente (persona fisica) dell’unità immobiliare. La regola vale anche nel caso di interventi eseguiti sulle parti comuni dell’edificio in cui si trova l’unità immobiliare trasferita.

A tale principio è possibile derogare con un accordo siglato dalle parti, a condizione che lo stesso sia riportato nell’atto notarile di trasferimento dell’immobile (circolare 19/E/2012, risposte 1.6 e 1.8) o in una successiva scrittura privata autenticata specificamente sottoscritta.

Qualora la cessione riguardi solo una quota dell’immobile e non il 100% dello stesso, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore (circolare 24/E/2004 risposta 1.8) senza, in questo caso, alcuna possibilità di deroga concordata.

Se però la cessione pro quota comporta come effetto il trasferimento esclusivo della titolarità dell’immobile, allora la detrazione si trasmette all’acquirente (risoluzione 77/E/2009). È il caso, ad esempio, del comproprietario al 50% che rileva l’altro 50 per cento.

Trasferimento per eredità

In ipotesi di successione, le quote residue di detrazione spettano per intero solo all’erede o agli eredi a cui va la detenzione materiale e diretta dell’immobile, a prescindere dalla circostanza che questi lo abbia adibito o meno a propria abitazione principale (circolare 24/E/2004, risposta 1.1). La “detenzione” deve sussistere non solo al momento di accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il subentrante intenda fruire delle rate residue di detrazione.

Quando gli eredi sono più di uno, possono verificarsi diverse situazioni:

se uno solo di essi abita l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone gli altri più la disponibilità;

se nessuno degli eredi ha la detenzione materiale e diretta del bene, perché, ad esempio, è concesso in comodato o locato a terzi, la detrazione delle rate residue in vigenza del contratto non spetta a nessuno e viene persa;

se il fabbricato è tenuto a disposizione e al momento della successione non era locato (ad esempio, una seconda casa del de cuius), la detrazione si trasmette in parti uguali a tutti gli eredi (pro quota).

In caso di successiva vendita o di donazione da parte dell’erede (o degli eredi) che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario, neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

L’erede che detiene direttamente l’immobile e solo in seguito lo concede in comodato o in locazione, non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non ha la detenzione diretta del bene. Si pensi a una casa sfitta ereditata nel 2016 e locata nel 2018: nella dichiarazione presentata nel 2019 l’erede non potrà indicare la detrazione. Tuttavia, al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue ancora rimaste (circolare 17/E/2015, risposta 3.3).

Anche quando il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tale caso neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, poiché manca il requisito della detenzione.

Bonus arredi

Mentre per quanto attiene le spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e quelle finalizzate al risparmio energetico le regole (e le relative eccezioni) sul trasferimento del diritto a detrarre le quote residue sono sostanzialmente analoghe (circolare 36/E/2007, risposta 7), per quanto riguarda i bonus legati agli arredi (sia “immobili ristrutturati” che “giovani coppie”) la detrazione non utilizzata in tutto o in parte non si trasferisce. Non sono ammesse eccezioni, né in caso di decesso del contribuente, né in quello di cessione dell’immobile.

Il diritto a detrarre rimane tuttavia in capo al vecchio proprietario (circolare 21/E/2010) in caso di cessione dell’immobile, con il decesso, invece, è perso.

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