Fisco

Le attribuzioni dell’amministratore - 9. I principali adempimenti fiscali

di Rosario Dolce

L'articolo 1130 codice civile, n. 5 del Codice civile stabilisce che l'amministratore è tenuto a curare gli adempimenti fiscali posti in capo al Condominio.
Per contestualizzare il rilievo dell'attribuzione in questione, occorre fare – anche qui - un passo indietro, e premettere sulla qualificazione giuridico-fiscale dello stesso condominio.
Come definire il Condominio dal punto di vista giuridico e fiscale? Selezionando le diverse pronunce che si sono avvicendate sull'argomento, appare convincente quella che ha affermato una “sorte” di parallelismo tra il Condominio degli edifici e l'azienda di erogazione, nell'ambito dell'imprese commerciali.
Si sostiene, in particolare, che il condominio, quale ente di gestione, possa essere fatto rientrare, sotto l'aspetto economico-contabile, tra le cosiddette “aziende di erogazione”, nelle quali il reddito destinato all'appagamento di bisogni di varia natura non è prodotto direttamente ma proviene da altre fonti quali ad esempio le contribuzioni. Se, tuttavia, dal punto di vista dell'attività esercitata i due istituti si avvicinano, gli stessi si allontanano diametralmente se consideriamo gli obiettivi da essi, rispettivamente, perseguiti.
Mentre l'imprenditore si avvale dell'azienda al fine di esercitare un'attività economica volta a conseguire un profitto economico, i condòmini si “servono” del condominio e, per esso si avvalgono dell'attività posta in essere dall'amministratore, per esercitare un'attività di gestione delle spese comuni e/o per conseguire eventuali redditi comuni.
Appare, dunque, corretta la definizione del condominio quale “ente di gestione di interessi privatistici”, sprovvisto di una propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condòmino.
Il Condominio è escluso dal novero dei soggetti IVA. L'articolo 1 del Decreto del Presidente della Repubblica 633/1972 precisa che “L'imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate”.
Quindi, i presupposti che individuano un soggetto IVA sono quello oggettivo, attinente alla cessione di beni e sevizi; quello soggettivo, riguardante l'ente esercente attività d'impresa, e quello territoriale, afferente l'ambito in cui si esercita l'attività.
Il condominio, pertanto, dal punto di vista dell'IVA è da considerarsi un soggetto privato, cioè il consumatore finale a cui essa va applicata. In altri termini, il Condominio degli edifici, sotto il profilo considerato, è definibile tecnicamente come un soggetto passivo d'imposta.
Il Condominio riveste il ruolo di sostituto d'imposta. Quale sostituto d'imposta il condominio degli edifici – e, per esso, il suo amministratore – deve, inoltre, operare a monte una trattenuta pari al 20% nelle fatture emesse a suo carico da parte dei professionisti o delle imprese con cui intrattiene un rapporto negoziale. La trattenuta è pari, invece, al 4% in caso di fatture emesse nel ambito di lavori edili discendenti da appalto di opere condominiali.
In estrema sintesi, il Condominio degli edifici è un ente di gestione volto al perseguimento di fini privati (relativi all'organizzazione interna); non è assoggettabile ad IVA, dal punto di vista passivo, e assume la veste di sostituto d'imposta nella gestione dei rapporti di lavoro o commerciali con soggetti esterni.
Cosi configurato dal punto di vista giuridico e fiscale il Condominio, risulta ora possibile comprendere il ventaglio di attribuzioni riconducibili all'amministratore.
La prima incombenza fiscale che possiamo attribuire all'amministratore, a seguito dell'atto dell'accettazione dell'incarico, è sintetizzabile nel dovere di procedere alla variazione anagrafica del codice fiscale del condominio - ove preesistente – presso l'Agenzia delle Entrate, associandolo con il proprio nominativo.
Il modello CU. In secondo luogo, l'amministratore è tenuto a rilasciare, di volta in volta, ai percipienti di danari provenienti dal Condominio, apposita certificazione unica di avvenuta pagamento della ritenuta d'acconto. L'articolo 2 del decreto legislativo 175/2014 intitolato “Trasmissione all'Agenzia delle entrate” precisa, al riguardo, che “… Le certificazioni di cui al comma 6-ter sono trasmesse in via telematica all'Agenzia delle entrate entro il 7 marzo dell'anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti. Per ogni certificazione omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di “cento euro” in deroga a quanto previsto dall'articolo 12, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472. Nei casi di errata trasmissione della certificazione, la sanzione non si applica se la trasmissione della corretta certificazione è effettuata entro i cinque giorni successivi alla scadenza indicata nel primo periodo ”.
Resta inteso, che in caso di errore nella comunicazione del CU2015 da parte dell'amministratore a rispondere della sanzione dovranno essere i condòmini, responsabili in solido avanti al Fisco (cfr, articolo 25-ter del D.P.R. 29 settembre 1973, modificato dall'art. 1, comma 43, della L. 27 dicembre 2006, n. 296 - Legge finanziaria 2007 “).
Il modello 770. In terzo luogo, i dati riguardanti le ritenute effettuate e il relativo versamento devono essere poi indicati nella dichiarazione dell'anno successivo dei sostituti di imposta (modello 770 Semplificato).
L'amministratore, in particolare, è obbligato a trasmettere il modello 770 semplificato in via telematica, o direttamente o tramite un intermediario abilitato, entro le scadenze annuali stabilite dal fisco.
Il CU per i redditi di lavoratori dipendenti (ad altro professionista esterno). In caso invece di gestione dei redditi assimilati a quelli da lavoro dipendente, come, ad esempio, quelli corrisposti al portiere dello stabile o all'addetto alle pulizie delle parti comuni dell'edificio (assunto con contratto di lavoro dipendente), l'obbligo fiscale posto in capo al Condominio (non all'amministratore!) è quella di avvalersi di un professionista abilitato alla gestione della contabilità “lavoro” nonché alla presentazione del CU relativo (Certificazione Unica dei redditi di lavoro dipendente), che va fatta entro il 28 febbraio del periodo di imposta successivo a quello in cui si riferiscono i redditi certificati.
Collaborazione con il Fisco. Infine, ciascun amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere direttamente al Fisco, a fronte di richieste informative da questi inoltrate. L'articolo 32, comma uno, n. 8 ter, del Decreto Presidente della Repubblica 600/1973 dispone, al riguardo, che “Per l'adempimento dei loro compiti gli uffici delle imposte possono richiedere agli amministratori di condomini negli edifici dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiali”. Il disposto pare collegabile con quello contenuto nell'articolo 1130 nr 6 del Codice civile, in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, posta in capo, sempre a titolo di attribuzione, dell'amministratore del condominio.
Il compenso e le attribuzioni fiscali. L'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (tra le tante, Cassazione civile n. 3596/2003).

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