Fisco

Se non si compra si può anche optare per il rent to buy

di Gaia Giorgio Fedi

Da L’Esperto Risponde

Il leasing immobiliare non è il solo sistema alternativo per l’acquisto di una casa. Per acquistare un immobile senza ricorrere alla compravendita classica ci sono anche altre formule, come la vendita con patto di riservato dominio (detta anche vendita con riserva di proprietà) o il più recente rent to buy.

La vendita con patto di riservato dominio (o con riserva di proprietà) è una vendita a rate, in cui la proprietà del bene si acquista con il pagamento dell’ultima rata mentre tutti gli altri effetti contrattuali, in particolare la consegna della casa, si producono immediatamente. Si può evitare di contrarre un mutuo, ma ci sono degli inconvenienti: anche se la proprietà si acquista con l’ultima rata, le tasse sugli immobili e le spese notarili si pagano subito. Inoltre, l’acquirente si assume immediatamente i rischi derivanti dal danneggiamento o dalla distruzione dell’immobile.

Più interessante il rent to buy, una formula mista tra locazione e contratto preliminare di compravendita, con cui una persona paga un affitto e al termine di un certo termine può decidere se comprare l’immobile. Se decide di farlo, una parte di quanto pagato con i canoni viene scontata dal prezzo dell’immobile. «Si tratta di una figura contrattuale che richiama il vecchio affitto con riscatto, ma ora ha una sua disciplina autonoma che ha introdotto delle peculiarità, come il fatto che il contratto possa essere trascritto fin da subito, mentre le locazioni sono trascritte solo se ultranovennali», spiega Antonio Nucera dell’ufficio studi di Confedilizia. Con la trascrizione, l’utilizzatore dell’immobile è protetto da eventi che accadano successivamente (come pignoramenti e ipoteche).

Il rent to buy ha diversi vantaggi per l’utilizzatore, in primis «la possibilità di scegliere se comprare l’immobile o no», osserva Nucera. Un aspetto interessante soprattutto per il proprietario è la libertà sulla durata contrattuale: dato che non si tratta di una locazione vera e propria – in cui quindi si deve scegliere tra le formule contrattuali codificate, come 4+4, 3+2 eccetera – «sul contratto di rent to buy si può stabilire la durata che si desidera, anche se l’uso non è abitativo», spiega Nucera. E anche l’attribuzione degli oneri accessori «può essere decisa liberamente in sede contrattuale, mentre nella locazione ci sono delle tabelle da seguire», aggiunge Nucera. Un aspetto sicuramente negativo per il proprietario «è che non si può applicare la procedura di sfratto per morosità. E forse è proprio questo il motivo per cui la norma finora non è decollata, perché in caso di inadempimento si deve attivare la procedura ordinaria e possono passare anche degli anni. Sotto questo profilo, è stato studiato meglio il leasing immobiliare, nella cui discipina è previsto che in caso di morosità si possa attivare la procedura di sfratto», aggiunge Nucera.

Per mettere a confronto rent to buy e leasing immobiliare occorre partire dalle finalità di questi contratti: per ciascuno ci sono vantaggi e svantaggi, a seconda delle esigenze dei contraenti. «Il leasing immobiliare è un’operazione di finanziamento, che può arrivare anche al 100% dell’importo, a differenza della maggior parte dei mutui, e al termine del rapporto contrattuale si è praticamente pagato l’intero valore dell’immobile, salvo obbligo di pagamento del “riscatto” (in genere il 15% del valore dell’immobile)», spiega Mario Cozza, avvocato partner di FDL Studio legale e tributario. Nel rent to buy invece l’inquilino/futuro acquirente paga un canone – maggiorato perché una parte è imputata al prezzo della casa – e alla fine dovrà comunque sottoscrivere un mutuo se non ha la somma necessaria per esercitare l’opzione di acquisto. Ma a quel punto potrebbe comunque essere più facile ottenere il mutuo, perché una parte del prezzo è stata pagata, e se si è stati puntuali nei pagamenti si può provare alla banca di essere debitori affidabili. «Un grande vantaggio del leasing sul rent to buy sono le detrazioni previste per chi rientra nei parametri previsti dalla normativa (si legga articolo a fianco, ndr)», argomenta Cozza. Lo svantaggio è che, anche se sulla carta durante la durata del contratto l’utilizzatore non è ancora il proprietario, «si dovrà comunque accollare da subito la responsabilità dell’immobile e il pagamento delle imposte dirette. Nel rent to buy invece le imposte afferenti al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario», prosegue Cozza. Inoltre, in questa formula contrattuale «ci si può riservare di nominare un terzo (per esempio, se si vuole esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile a favore di un figlio), mentre nel leasing per ottenere lo stesso risultato il contratto va ceduto», conclude Cozza.

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