Sottotetto comune o pertinenziale: senza titolo, da valutare le caratteristiche strutturali e funzionali

Sono le caratteristiche strutturali e funzionali del sottotetto di un edificio, salvo altro titolo, a fare la differenza nell'inquadrarlo come bene comune o pertinenza di un'unità. Esso, difatti, si riterrà comune se oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso condominiale o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Se, invece, assolva solo alla funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'uso come vano autonomo, allora potrà considerarsi pertinenza di quell'appartamento. Lo precisa la Corte di appello di Venezia con sentenza, non definitiva, numero 3148 del 24 dicembre 2021.

La vicenda
In causa, citati da un condomino, i proprietari di distinte unità. La richiesta? Far dichiarare la proprietà esclusiva in suo favore del sottotetto, cui accede da una propria altana o, in via subordinata, la proprietà condominiale per ottenerne la chiave d'accesso. Controparte osserva che, invero, il sottotetto era contiguo ma separato dall'altana da una porta chiusa e sito ad un livello inferiore rispetto all'altana appartenente all'uomo, per cui tra i locali non vi era accesso diretto. Del locale, poi, sempre posseduto dalla famiglia, reclama l'acquisto per usucapione. Esaminate le prove ed i carteggi, il Tribunale riconosce la proprietà dell'attore e lo scontro arriva in appello. La Corte lo accoglie.

Come concluso dal consulente tecnico, dell'uno erano il piano quarto, l'altana, la scala che collega piano ed altana, ed il sottotetto. Viceversa, dal rogito era emerso che l'attore non aveva proprietà al quarto piano avendo acquistato solo magazzini, un ufficio al pianterreno, alloggi al primo, secondo e terzo piano, un appartamento a terra e l'altana sovrastante il piano quarto. In ogni caso, precisano i giudici, quel sottotetto era a ben vedere un'intercapedine, con bucature ridotte per dare aria, altezza variabile molto ridotta e raggiungibile solo fino alla prima capriata e calpestio instabile ed insicuro. Non aveva, perciò, i requisiti di autonomia funzionale, né conteneva impianti comuni, né era identificato al catasto fabbricati. Non poteva, dunque, dirsi bene condominiale.

Quando il sottotetto non può dirsi comune
Ipotesi in cui, come afferma costantemente la Cassazione, il sottotetto va considerato pertinenza dell'appartamento sottostante. Nell'affermarlo, la Corte di appello ribadisce che per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto, in mancanza di titolo, deve farsi riferimento alle caratteristiche strutturali e funzionali e, se oggettivamente volto (anche solo potenzialmente) all'utilizzo comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, potrà applicarsi la presunzione di comunione dell'articolo 1117, comma 1, del Codice civile.

Di contro, se assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'alloggio dell'ultimo piano, e non sia tale per dimensioni e connotati strutturali da consentirne l'uso come vano autonomo, sarà pertinenza del relativo appartamento (Cassazione 9383/2020). Tuttavia, nella vicenda, pur volendo ritenere il sottotetto come pertinenza, non c'erano unità al quarto piano di proprietà del condomino ad esso collegabili. Ecco che, accolta la riconvenzionale di costituzione di servitù coattiva di passaggio a favore del sottotetto, come fondo dominante intercluso, la Corte d'appello di Venezia – attesa l'identificazione catastale di sottotetto e scala – accoglie, con sentenza non definitiva, appello principale ed incidentale.