Contratto d’appalto ed obbligo per il creditore di rivalersi nei confronti dei condòmini morosi

Con la sentenza 519 depositata il 5 maggio 2022, il Tribunale di Reggio Calabria ha definito una controversia insorta tra un condominio ed una ditta appaltatrice, risolvendo la problematica in merito all'esecuzione forzata del titolo esecutivo ottenuto.

La vicenda
Il condominio proponeva opposizione avverso l'atto di precetto notificato dalla ditta creditrice contestandone il quantum, ritenendo la somma precettata superiore a quella presuntivamente ancora dovuta. Eccepiva, nel merito, che la ditta creditrice, «con la sottoscrizione del contratto di appalto, si era formalmente e sostanzialmente impegnato a promuovere eventuale azione esecutiva solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini che fossero risultati morosi». Si dava atto che tra le parti, prima del giudizio era stato raggiunto un accordo positivo in mediazione solo con alcuni dei condòmini morosi.

Altri condomini, infatti, contestavano la corretta esecuzione dei lavori. Con l’atto di opposizione, come detto, il condominio contestava l'importo precettato eccependo che la ditta appaltatrice, dopo la procedura di mediazione, avesse ricevuto diversi bonifici. In sede di mediazione la stessa ditta riconosceva alcune imperfezioni nell'esecuzione dei lavori e, pertanto, diminuiva la richiesta economica. Tuttavia, «solo alcuni condòmini accettavano di corrispondere la quota parte di loro spettanza». Pertanto, i condomini che avevano sottoscritto l'accordo di mediazione, provvedevamo a pagare quanto da loro dovuto in base ai millesimi di proprietà.

Azione solo nei confronti dei morosi
Nel merito, il condominio rilevava che, già in sede di sottoscrizione del contratto di appalto, la ditta si era impegnata, «in caso di mancata riscossione delle somme per come imputate ai singoli condòmini in base ai millesimi di proprietà, ad agire in via esecutiva solo nei confronti dei condòmini che fossero risultati morosi (articolo 18 contratto di appalto)». Emergeva inoltre che, «a seguito di espressa richiesta dei nominativi dei condòmini morosi, l'amministratore aveva provveduto a consegnare brevi manu al creditore l'elenco degli stessi, con indicazione dell'importo dovuto da ciascuno di essi, ma che nell'atto di precetto opposto non erano stati tenuti in alcun conto nè gli importi versati dopo la sottoscrizione del verbale di mediazione, nè l'impegno sottoscritto dalla ditta con il contratto di appalto».

Il rispetto degli obblighi assunti nel contratto di appalto
Per il Tribunale di Reggio Calabria, l'opposizione del condominio doveva essere accolta sulla base degli obblighi assunti in seno al contratto d'appalto ove, all'articolo 18, si prevedeva che, «nell'ipotesi di impossibilità di effettuare la liquidazione dei lavori eseguiti per mancanza di versamenti da parte di uno o più condòmini, la ditta appaltatrice si dovrà avvalere, solo e solamente nei confronti dei condòmini morosi. In tale caso l'amministratore ha l'obbligo di comunicare all'appaltatore i nominativi dei condòmini morosi con i relativi importi non versati e solo verso questi l'appaltatore potrà avviare azione giudiziaria per il recupero coattivo di quanto dovuto. Si ribadisce che eventuali azioni tendenti al recupero coattivo potranno essere avviate dall'appaltatore solo nei confronti di coloro i quali non hanno versato quanto dovuto».

La clausola di garanzia dei condòmini virtuosi
Una clausola di garanzia per i condòmini cosiddetti virtuosi che richiamava, per il giudice calabrese, la previsione di cui all’articolo 63 comma 2 disposizioni attuative Codice civile(che prevede che «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini» e prevede, quindi, una responsabilità sussidiaria dei condòmini non morosi) ed è in linea con l’orientamento ormai consolidato nella giurisprudenza, a seguito della pronuncia della Cassazione a Sezioni unite 9148/2008, che «esclude la solidarietà nel condominio» (posto che la solidarietà passiva presuppone oltre alla pluralità dei debitori e la identica causa della obbligazione altresì la indivisibilità della prestazione) ed evidenzia la funzione di rappresentanza del «condominio, quale ente di gestione», posizione questa del condominio che non incide sulla singola titolarità dei diritti e delle obbligazioni e rispetto al quale non sorge questione di solidarietà o meno dell’obbligazione.

La natura parziaria dell’obbligazione
Ricorda infatti il giudice di Reggio Calabria, che «la questione circa la natura solidale ovvero parziaria dell’obbligazione attiene infatti alla responsabilità dei condòmini». Responsabilità che -come si indica anche nella clausola sopra richiamata che esclude la solidarietà - è di «natura parziaria, rispondendo i singoli condòmini solo per la rispettiva quota» (Cassazione 22856/2017 ), cosicché «il contratto stipulato dal condominio in forza del mandato di rappresentanza conferito all’amministratore, vincola i singoli condòmini in ragione della loro quota».Ne deriva, si legge nella sentenza 519/2022 che in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, il titolo esecutivo, rappresentato dall'accordo raggiunto in sede di mediazione, poteva essere legittimamente azionato dal creditore unicamente nei confronti dei condòmini morosi.