Condominio

Superbonus nel supercondominio: necessarie la prefattibilità giuridica e l’impegno dell’amministratore

Non chiaro il tema delle delibere che danno il via ai lavori: vanno approvate dai singoli condomìni o dall’assemblea dei rappresentanti del supercondominio?

di Rosario Dolce

Il superbonus annovera tra i destinatari il condominio ed è la prima disposizione normativa di carattere fiscale che perviene a tale conclusione soggettiva. L'articolo 9 del decreto Rilancio prevede che le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano, altresì, agli interventi effettuati: dai condomìni e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Il supercondominio e il superbonus
La realtà condominiale è però in sé eterogenea e annovera realtà sovrapposte o complesse come quelle del supercondominio di cui all'articolo 1117 bis Codice civile (a mente del quale: «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117»).L'accesso agli interventi del decreto Rilancio nell'ambito condominiale avviene a norma dell'articolo 119, comma 9 bis, del decreto Rilancio e la disposizione si applica anche all'assemblea dei condòmini del supercondominio.

In questo caso il riferimento per la debita costituzione consta della previsione contenuta nell'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile.Il legislatore della riforma ha, infatti, precisato che quando i condòmini all'interno del supercondominio siano più di sessanta occorre procedere con la costituzione di un'assemblea di rappresentanti per ciascun condominio che caratterizza soggettivamente il complesso.Tuttavia, la qualificazione degli interventi in tema di superbonus come interventi di manutenzione straordinaria – vista la previsione dell'articolo 13 ter del decreto Rilancio - è materia che esorbita dalla previsione sulle competenze dell'assemblea dei delegati.

L’assemblea del supercondominio e le decisioni che può prendere
Secondo parte della giurisprudenza di merito, l’assemblea dei rappresentanti di supercondominio convocata ex articolo 67 disposizioni attuative Codice civile non può statuire su opere di manutenzione straordinaria ma unicamente sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore di supercondominio: esse a pena di nullità (Tribunale Milano 2 dicembre 2016 n. 13360). La complessità e l'eterogeneità delle presenze in un consesso così numeroso (specie se si faccia riferimento ad un numero di persone fisiche/giuridiche oltre i sessanta) non è di facile e pronta soluzione neppure a pensarne la pianificazione per dare luogo alla convocazione e costituzione, da parte dell'amministratore del supercondominio.

L'articolata disciplina del supercondominio si compendia anche della presenza di sofisticate relazioni ed equilibri millesimali, che devono essere condensate in due specifiche ed apposite tabelle, per come riportato dalla giurisprudenza di legittimità. In merito alle tabelle millesimali del supercondominio, partendo dai punti di approdo per cui le tabelle rappresentano un rapporto di valore costituito dal valore di ogni singola proprietà esclusiva posto in relazione all'ammontare complessivo di tutte le proprietà esclusive (non dovendosi considerare le parti comuni la cui quota di comproprietà riflette il valore della proprietà esclusiva), si è affermato in giurisprudenza che, in tal caso, il rapporto di relazione non possa prescindere dalla disamina dei singoli edifici (prima ancora che degli immobili privati) i secondo le loro specifiche caratteristiche architettoniche ed immobiliari.

Necessarie due tabelle
Per cui la Suprema corte ha affermato che per i supercondomini vanno redatte due tabelle: una che si riferisce al valore di ogni singolo edificio nei confronti degli altri ed un'altra che ripartisce poi tale quota tra i condòmini di ogni singolo edificio in misura proporzionale al valore delle proprietà esclusive (Cassazione 19939/2012 e 1026/1996).Bastino queste brevi considerazioni per considerare che la delibera di cui all'articolo 119, comma 9 bis del decreto Rilancio per gli interventi del superbonus nell'ambito del supercondominio è alquanto difficile già dal pianificare e poi dal formalizzare correttamente a norma della previsione di cui all'articolo 1135 Codice civile.

A ciò si aggiungono, altresì, problemi di legittimazione da parte degli stessi intervenuti all'interno di un consesso così ampio, specie in ordine all'esatta configurazione strutturale del supercondominio e degli interventi che su di esso devono porsi in essere.Intanto per il calcolo della superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nel complesso edilizio che deve risultare superiore al 50% – ivi rammentando che se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio – in quanto nei complessi super condominiali v'è la presenza di un condominio costituito dal piano cantinato in cui insistono numerose unità ad uso diverso, svincolate da legami pertinenziali con quelle abitative.

Gli interventi solo in alcuni edifici
Ma la casistica interpone altri e ulteriori problemi nel supercondominio, specie nel caso in cui si faccia riferimento ad interventi edili – come, ad esempio, quelli di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio di cui al comma 1, lettera a), dell’articolo 119 del decreto Rilancio - che riguardano solo alcuni dei fabbricati distinti che compongono il complesso super condominiale. Qui sovviene, quanto meno, in aiuto la Circolare 30/E del 2020 dell'agenzia delle Entrate la quale ha precisato che, nel qual caso, le relative spese rientrano nel superbonus anche se tale intervento è realizzato solo su uno (o alcuni) degli edifici che compongono il condominio medesimo, a condizione, tuttavia, che - per l’edificio oggetto di intervento – siano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico.

Nulla è specificato in tema di deleberazione dell’assemblea
Il doppio passaggio di classe è da verificare però, mediante gli appositi Ape convenzionali, ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.Per contro – e non potrebbe essere diversamente – l'agenzia delle Entrate con l'interpello 23 del 2022 si è astenuta dal rispondere al quesito (definito civilistico e/o esordiante la materia tributaria) con il quale era stata incalzata dall'offrire una risposta in tema di deliberazione dell'assemblea del supercondominio e della possibilità che, a fronte della complessità del procedimento, si possa ovviare con delibere facenti capo alle assemblee dei singoli condomìni che caratterizzano soggettivamente il complesso sovraordinato condominiale.

Infatti: «ai fini dell’applicazione del superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell’agevolazione siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale, nel suo complesso ovvero, laddove consentito, dalle assemblee dei proprietari (o detentori ad altro titolo) delle unità immobiliari dei singoli fabbricati su cui insisteranno gli interventi» (interpello citato, pagina 7). In conclusione, possiamo convenire da queste brevi riflessioni che il superbonus nel supercondominio necessita di una prefattibilità giuridica prima ancora di quella tecnica. Anche qui il ruolo dell'amministratore è fondamentale, per quanto egli si riveli il deus ex machina dell'intero procedimento.

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