Revoca dell’amministratore, le risposte ai quesiti

La legge dispone che l’incarico dell’amministratore dura un anno e che alla scadenza si rinnova per pari periodo. L’assemblea del mio condominio, alla scadenza del primo anno, ha provveduto alla nomina di un nuovo amministratore e adesso quello uscente pretende il pagamento del suo compenso anche per il secondo anno. È giusto ?

La pretesa dell’amministratore uscente va respinta: è proprio la legge a precisare che il rinnovo alla scadenza del mandato è subordinato al mancato esercizio da parte dell’assemblea del diritto di revoca. L’incarico resta sempre annuale, ma con rinnovo automatico per un altro anno solo se, prima della convocazione dell’assemblea non si chiede di discutere della sua revoca oppure viene chiesto espressamente di porre all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore. La nomina di un nuovo amministratore comporta l’implicita revoca del precedente, che può pretendere, come compenso solo quello maturato per il cessato incarico già svolto.

Uso illecito di soldi, può far causa anche un solo condomino

Il nostro amministratore si è reso responsabile di gravi irregolarità, tra cui anche quella di avere usato i fondi condominiali per scopi non comuni. Vorremmo chiedere la convocazione di un’assemblea per sostituirlo: possiamo farlo o dobbiamo necessariamente chiedere l’intervento del giudice? E’ possibile chiedere il risarcimento
del danno?

L’assemblea dei condomini in ogni momento, senza ricorrere al giudice, può revocare dall’incarico l’amministratore, ancor più in presenza di gravi irregolarità da lui commesse. La relativa delibera deve essere adottata dall’assemblea dei condomini con la maggioranza dei presenti che riporti almeno la metà del valore dell’edificio. La distrazione di denaro dal conto corrente condominiale per finalità diverse da quelle comuni ai condomini costituisce peraltro un illecito penalmente perseguibile, che comunque legittima la richiesta di risarcimento dei danni tutti subiti dal condominio. Se l’assemblea non vi provvede ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Cosa fare se l’amministratore non vuole convocare l’assemblea

Siamo un gruppo di condomini e vogliamo revocare l’amministratore. Lo abbiamo più volte invitato a convocare l’assemblea per fare deliberare su questo punto, ma lui non vuole provvedere. Come possiamo fare ?

L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore su precisa richiesta di almeno due condomini che rappresentino minimo un sesto del valore dell’edificio; in mancanza di convocazione, inutilmente decorsi giorni dieci dalla richiesta, possono direttamente provvedervi gli stessi condomini richiedenti in base all’articolo 66 “Disposizioni Attuazione codice civile”. La modalità è la stessa usata dall’amministratore e quindi predisposizione e invio dell’avviso di convocazione, da recapitarsi almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione in prima convocazione (a mezzo fax, pec, raccomandata o consegna a mano) a tutti gli aventi diritto. Il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore è comunque giusto motivo per richiedere la revoca da parte dell’autorità giudiziaria.

Come si calcola l’eventuale cifra da risarcire in caso di revoca

Non siamo soddisfatti dell’operato del nostro amministratore perché riteniamo sia poco presente in condominio e non attento alle varie problematiche che gli sottoponiamo. Possiamo revocarlo ?

La maggioranza dell’assemblea, se ritiene che l’amministratore non dia sufficiente affidamento nella gestione dei beni e servizi comuni, può revocarlo, senza alcun obbligo di esternare i motivi della decisione. Attenzione però perché l’amministratore revocato, ai sensi dell’articolo 1725 del Codice civile, potrà agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito a causa della revoca ingiustificata, pari almeno al compenso pattuito per l’intero anno, escluso solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca. È innegabile, infatti, che al momento della nomina l’amministratore abbia fatto affidamento sulla durata almeno annuale del suo incarico, andato deluso non già per sue specifiche responsabilità ma piuttosto per discrezionale volontà dei condomini suoi mandanti.

Stop all’incarico: tutti i motivi e la procedura, fino al Tribunale

Il mio amministratore sta gestendo il condominio in modo pessimo, ma purtroppo riesce sempre ad ottenere in assemblea il voto favorevole di parecchi condomini che, incuranti delle mie molteplici censure sul di lui operato, continuano a rinnovargli la fiducia. Quali sono i casi in presenza dei quali la legge prevede la possibilità di richiedere la sua revoca ?

L’articolo 1129 Cc, al comma 11, contempla anche altri motivi che giustificano la revoca, quali la mancata informazione circa la notifica di provvedimento giudiziari, la mancata resa del conto della sua gestione oppure quando l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità. I confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotti a tale concetto. Nel disciplinare infatti la revoca dell’amministratore di condominio, il Codice civile si occupa di due fattispecie in maniera particolare rispetto alle altre: quella in cui l’amministratore abbia commesso gravi irregolarità fiscali e quella in cui egli non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano, anche il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. Se l’assemblea non vi provvede, può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è sito il condominio, che decide dopo avere sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.