Così il condominio revoca l’amministratore senza rischiare i danni

Il rapporto tra condominio e amministratore è regolato dalle norme sul mandato e non costituisce prestazione d’opera intellettuale. La legge 220/2012 ha delineato compiutamente la figura dell’amministratore, caratterizzandola con la natura fiduciaria dell’incarico e prevedendo la sussistenza di requisiti di professionalità e onorabilità, nonostante l’assenza di uno specifico albo o registro. Oggi, vuoi per la diffusione di software, ogni volta più approfonditi, vuoi per la necessità della conoscenza delle sempre più numerose leggi riguardanti il condominio, l’amministratore viene scelto tra coloro che, a tempo pieno e in modo professionale, svolgono questa attività. L’istituto condominiale deve essere infatti ridiscusso in un quadro più ampio riferentesi a tutte quelle altre normative che sono strettamente correlate al condominio e che l’amministratore è chiamato a conoscere e ad applicare.

Non è prestazione d’opera intellettuale

Tuttavia i compiti affidati all’amministratore del condominio non costituiscono una prestazione d’opera intellettuale, non essendo la sua una professione per l’esercizio della quale la legge richiede la necessaria iscrizione in appositi albi o elenchi (articolo 2229 Cc). Il fatto che la legge 220 del 2012 abbia previsto per l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio il possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità, non qualifica tale attività come professione intellettuale. La giurisprudenza prima (tra le tante Cassazione 20137/2017) e la legge 220/2012 dopo, con l’articolo 1129 Cc, hanno ricondotto il rapporto tra il condominio e l’amministratore allo schema del contratto di mandato, generalmente inquadrandolo come mandato con rappresentanza nell’ambito del quale, il condominio, in quanto ente sfornito di personalità giuridica, deve qualificarsi come mandante e l’amministratore come mandatario.

Cause di estinzione del mandato

Tra le cause di estinzione del mandato (articolo 1722 Cc) è anche prevista la revoca da parte del mandante, con le conseguenze indicate nel successivo articolo 1725 Cc, secondo cui la revoca del mandato oneroso conferito per un determinato tempo ( appunto un anno quello dell’amministratore) obbliga il mandante (condominio) a risarcire il danno se fatta prima della scadenza del termine, salvo che ricorra una giusta causa indicativamente ravvisabile, per l’amministratore di condominio, tra quelle che la legge, all’articolo 1129, commi 11 e 12, Cc, indica come motivo di revoca giudiziaria: il tutto oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti portati dal compenso pattuito maturato sino al momento dell’intervenuta revoca. L’onere della prova del subito danno resta a carico dell’amministratore, secondo i principi generali. Così ha deciso la Suprema corte di cassazione (sentenza 7874 del 19 marzo 2021), confermando che l’attività dell’amministratore non rientra nella prestazione d’opera intellettuale, il cui esercizio è subordinato all’iscrizione in appositi albi o elenchi, ma rientra nelle professioni non organizzate in ordini o collegi ex legge 4/2013. Tale principio deve fare ben riflettere l’assemblea, che dovrà deliberare la revoca del proprio amministratore prima della scadenza del mandato solo in presenza di motivi che la legge, seppur in via indicativa, individua come giusta causa, motivazioni pretestuose comporteranno per il condominio l’obbligo di corrispondere il risarcimento dei danni, nella misura che l’amministratore revocato riuscirà a provare.