Per la nascita di un condominio non è necessaria l'esistenza di un formale atto di costituzione

In una delle tante proprie pronunce, la Cassazione ha ribadito che il condominio si configura «come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condòmini» (Cassazione 17 febbraio 2012 numero 2363). Per la Cassazione (sentenza 32237/2019) unificando più edifici entro una più ampia organizzazione condominiale, si applicano le norme in materia di condominio e non la disciplina generale della comunione.

Ininfluente il numero di partecipanti
Sul punto, le Sezioni unite della Cassazione, con l’importante sentenza 2046/2006, hanno chiarito che l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano. Pertanto, «se nell’edificio almeno due piani o porzioni di piano appartengono in proprietà solitaria a persone diverse, il condominio - considerato come situazione soggettiva o come organizzazione - sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conseguenza, indipendentemente dal numero dei partecipanti trovano applicazione le norme specificatamente previste per il condominio negli edifici».

La vicenda
La Corte ribadisce l'esistenza del condominio così come anche del supercondominio.Lo conferma, nuovamente, la recente sentenza numero 215 emessa dal Tribunale di Vallo della Lucania depositata il 29 marzo 2022.Nel caso trattato dalla sentenza in commento, il proprietario di una unità immobiliare nel condominio ubicato in Agropoli, conveniva in giudizio il condominio al fine di «accertare e dichiarare la inesistenza dello stesso o comunque la non appartenenza dell'attore al medesimo» e, per l'effetto, dichiarare viziata la delibera assembleare all'esito della quale veniva richiesto il pagamento delle quote condominiali.

La nascita del condominio
Chiedeva, quindi, che il Tribunale dichiarasse l'inesistenza di qualsivoglia obbligo di pagamento in capo all'attore, sull'assunto che, secondo la prospettazione di parte, il condominio non esisteva. Per il Tribunale di Vallo della Lucania la domanda era da ritenersi infondata per le seguenti motivazioni. La richiesta giudiziale muove dal presupposto dell'inesistenza del condominio. Tuttavia, il giudice ha confermato di aderire alle coordinate ermeneutiche individuate dalla giurisprudenza di legittimità, secondo le quali «per la nascita di un condominio (ed anche di un supercondominio ai sensi dell'articolo 1117 bis Codice civile) non è necessaria l'esistenza di un formale atto di costituzione», essendo di converso sufficiente la sussistenza di opere comuni, pur se distaccate, funzionalizzate al godimento ed al servizio delle proprietà esclusive, anche in presenza di due soli condòmini (tra le altre Cassazione 4769/1978; Cassazione 11407/1998; Cassazione Sezioni unite 2046/2006).

La costituzione delle tabelle
Del pari, la costituzione delle tabelle millesimali può essere desunta da comportamenti, ad esempio il pagamento degli oneri condominiali ripetuto nel tempo (Cassazione 3245/2009). Nel caso di specie, l'esistenza del condominio si desumeva innanzitutto da una delibera relativa alla nomina dell'amministratore del condominio, nella quale è attestata la presenza dell'attore. In secondo luogo, a suffragare l'esistenza del condominio, soccorreva una sentenza che, già in precedenza, aveva rigettato la domanda proposta dal medesimo attore finalizzata a dichiarare l'inesistenza del condominio.