Il condominio si separa ma edifici e immobili devono essere autonomi

Anche i condomìni possono separarsi, se non vanno d’accordo. La disciplina è contenuta negli articoli 61 e 62 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile e su queste norme è strutturata la sentenza dalla Cassazione 9846/ 2022.

Un gruppo di condòmini, personalmente, decide di rivolgersi al tribunale locale nei confronti di tutti gli altri, chiedendo lo scioglimento dell’originario edificio – un complesso formato da tre stabili contrassegnati con le lettere A, B e C – e la costituzione di due nuovi condomìni e di un supercondominio composta dagli stabili A/B e C, previa approvazione delle nuove tabelle millesimali.

Il procedimento giudiziario di merito si conclude a loro favore e gli altri condòmini, per quanto convenuti e soccombenti, decidono di trascinare la lite dinanzi alla Cassazione per verificare se fosse, in effetti, legittimo quanto intrapreso e deciso dalla Corte di merito.

La Suprema corte, esaminando quanto di fatto riportato negli atti, rileva che la causa non poteva che concludersi in favore dei condòmini “separandi”. Secondo la Cassazione la puntuale individuazione delle parti comuni - che erano infatti elencate nella sentenza di primo grado – e la mancata previsione di una diversa ristrutturazione in parti distinte, di asservimenti (pesi reali) o di ingerenze nelle proprietà private individuali, ha dato conto del fatto che dalla divisione erano scaturite costruzioni oggettivamente separate, ossia singolarmente munite di tutte le altre parti ricomprese nella previsione dell’articolo 1117 del Codice civile.

Quindi, la decisione di merito è stata valutata come conforme alle previsioni di cui agli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, in base alle quali lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, può dare luogo alla costituzione di condomìni separati se l’immobile o gli immobili oggetto del condominio originario possono dividersi in parti che abbiano caratteristiche di edifici autonomi, anche se restino in comune con gli altri partecipanti alcuni dei beni indicati dall’articolo 1117 del Codice civile.

Di rilievo, infine, il valore indicato dai giudici di legittimità per il termine “edificio”. Nel provvedimento si evoca la nozione di costruzione: la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomìni, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze amministrative.