La piscina deve essere completata per essere condonata

Nella dottrina e nella giurisprudenza si discute se la piscina rientri tra le parti comuni dell’edificio in quanto l’articolo 1117 Codice civile non la contempla : a tal riguardo si invoca , per riconoscere il suo carattere condominiale , la sua menzione all’interno del regolamento, o il suo inserimento nelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune. In ogni caso la piscina per essere regolare dal punto di vista edilizia , ed essere oggetto di un eventuale condono edilizio,deve essere completata in ogni sua parte.

Il caso trattato
Il giudice dell’esecuzione rigettava l’opposizione all’ordinanza di demolizione , impartita con la sentenza di condanna definitiva, dell’opera abusiva costituita da una piscina abusiva completa di un solarium , di spogliatoi e di due sevizi igienici. I ricorrenti proponevano ricorso in Cassazione lamentando l’ingiustizia dell’ordinanza perché:
- le opere non erano state completate , per l’assenza del rivestimento della piscina, e quindi non erano demolibili;
- non era puntuale il richiamo del Tribunale sull’inapplicabilità del condono edilizio all’opera in esame che riguardava opere interne e non la costruzione di nuovi edifici residenziali;
- le residue opere (solarium , spogliatoi, 2 wc), sono opere minori a cui si applica il condono edilizio , rilasciato ai sensi dell’articolo 32 del Dl 269/2003, dal competente comune.

La sentenza della Cassazione
Il Giudice di legittimità (sentenza 10002/2022) rigettava i ricorsi , poiché sosteneva erronea l’affermazione dell’irrilevanza del rivestimento della piscina secondo la giurisprudenza della Corte per cui la realizzazione a rustico del manufatto , rilevante per l’assoggettamento temporale al condono edilizio, necessita il completamento della copertura e dei muri perimetrali (Cassazione 13641/2019; Cassazione 28233/2011) . Invero l’ultimazione di una piscina richiede la sua utilizzabilità , la quale necessita il rivestimento interno.

Per la Cassazione , come affermato logicamente dal Tribunale, non può essere utilizzata una piscina natatoria sprovvista di copertura e di rivestimento, poiché non si tratta della semplice mancanza di alcune finiture che non impedirebbero la sua concreta utilizzazione. Quindi il Giudice di legittimità afferma il principio per cui una piscina natatoria priva di copertura e di rivestimento è inutilizzabile al fine della balneazione . Le altre opere edilizie ( il solarium , gli spogliatoi e i due wc) sono state escluse dal condono rilasciato dal Comune e non appaiono opere di minore rilevanza o di mera manutenzione straordinaria o di restauro , poiché sono opere nuove , realizzate in epoca successiva, come evidenziato dalla stessa prospettazione dei difensori.