Nulla la delibera che a maggioranza approva la dismissione dell'impianto termico centralizzato

Serve l'unanimità per adottare la delibera con la quale si approva la dismissione dell'impianto termico centralizzato, trattandosi di una scelta che elimina e quindi rende inservibile un servizio comune. È nulla, pertanto, la decisione assembleare che a maggioranza sottragga impianti o beni condominiali alla loro destinazione sempre che non sia stata effettuata per l'impossibilità irreversibile del funzionamento dell'impianto. Lo sottolinea il Tribunale di Perugia con sentenza 1718 del 15 dicembre 2021.

La vicenda
Sono dei proprietari ad impugnare la delibera intervenuta su una questione di impianto centralizzato. In sintesi, dopo che alcuni condòmini si erano già distaccati e che altri avevano chiesto di farlo, era sorta la necessità di significative opere di manutenzione straordinaria per la messa a norma della centrale termica. L'assemblea, allora, approvava a sola maggioranza e con il dissenso degli istanti, la proposta di non avvalersi più del centralizzato e di provvedere autonomamente al riscaldamento delle singole unità immobiliari. Scelta invalida, secondo gli attori, perché non supportata da alcuna relazione che attestasse le presunte cause di forza maggiore che l'avrebbero legittimata.

Peraltro, rilevano, la delibera violava l'articolo 1118, quarto comma, del Codice civile che impone ai distaccanti di provare, con idonea relazione tecnica, che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. Quella delibera, poi, aveva reso l'impianto termico inservibile al loro utilizzo e godimento e comunque – divenendo un bene fruito solo da due appartamenti ma progettato e dimensionato per servirne ben nove – trasgrediva anche l'ultimo comma dell'articolo 1120 del Codice civile che impedisce le innovazioni con le quali si rendano talune parti comuni inservibili anche per un solo condomino.

Distacco legittimo se non danneggia altri
Di qui, la richiesta di sancire la nullità della delibera, o annullarla, con condanna del condominio al ristoro dei danni per l'aumento dei costi di funzionamento e di manutenzione ordinaria del centralizzato. Domanda accolta e delibera dichiarata nulla. Come anticipato in sede cautelare, sottolinea il giudice, la riforma del settore esclude la facoltà dei condòmini di distaccarsi unilateralmente dall'impianto centralizzato, se non quando il distacco non cagioni seri squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti. Onere della prova che, sia chiaro, spetta a chi intenda procedere al distacco.

Ebbene, nella vicenda, a prescindere dall'esito delle consulenze peritali, appariva improbabile che il progressivo distacco di sette condòmini su nove non potesse non generare quei notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa cui si riferisce il Codice civile. Ad ogni modo, il nodo della controversia stava nella soglia dei consensi necessari per poter assumere validamente la decisione impugnata. Sul punto, si legge in sentenza, il potere assembleare di optare per la dismissione non poteva dirsi valido con una mera maggioranza occorrendo l'unanimità dei voti favorevoli.

Conclusioni
Ciò, considerato che la scelta di eliminare un servizio comune sarebbe stata un'innovazione vietata anche se lo avesse reso inservibile per un solo partecipante. Non solo. Il sistema normativo vigente tende a non favorire la sostituzione del centralizzato con singoli impianti a servizio delle diverse unità poiché la trasformazione in impianti con produzione di calore separata – negli edifici con più di quattro unità abitative e con impianto centralizzato di potenza minima di 100 kW – è permessa solo per motivi tecnici o di forza maggiore, da indicarsi nella relazione attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico.

E, in presenza di ristrutturazione o installazione dell'impianto termico, sono obbligatori, se concretamente realizzabili, sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore. Di qui, la soluzione delineata dal Tribunale di Perugia che mette nero su bianco la nullità della delibera contestata condannando l'ente di gestione a risarcire i danni e pagare le spese processuali.