La revisione delle tabelle millesimali in relazione al coefficiente di destinazione

Due recenti pronunce della Cassazione (ordinanza 10372/21 e 17391/2021) sul tema della revisione delle tabelle millesimali sono da esaminare con attenzione. In entrambe la Corte conferma il proprio orientamento circa i presupposti che legittimano la revisione e precisamente:
a) la presenza di un errore o
b) la sopravvenuta alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari imputabile alle mutate condizioni dell'edificio (Cassazione 9579/1991; Cassazione Sezioni unite 6222/1997; Cassazione 15094/2000; Cassazione 7300/2010).

Il cambio di destinazione d'uso
Quello che qui interessa è la decisione 17391/2021 che ha esaminato il caso in cui due condòmini hanno eseguito la trasformazione di un solaio in vano abitabile e di un locale sotterraneo in un appartamento, di fatto ponendo in essere una modifica della destinazione d'uso dell'unità immobiliare, che in relazione ai criteri di redazione delle tabelle millesimali rientra nella categoria del criterio cosiddetto soggettivo. La questione giurisprudenziale ha riguardato l'applicazione dell'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile nel testo previgente alla riforma del condominio.

La funzione delle tabelle millesimali
Prima di analizzare la questione giuridica è necessario ricordare che le tabelle millesimali esprimono in “millesimi” il valore di ciascuna proprietà esclusiva in rapporto al valore dell'intero edificio condominiale - che per convenzione è ipotizzato come pari al numero 1.000 da cui deriva il nome - e vanno allegate al regolamento di condominio che è obbligatorio nei condomìni con più di dieci partecipanti (articolo 1138 Codice civile). Gli articoli 1118 e 1123 Codice civile disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare), salvo che diversamente non sia previsto dal titolo (atto di acquisto o regolamento condominiale di tipo contrattuale).

L’obbligo di dotarsi delle tabelle millesimali è dettato dall'articolo 68 comma 1 e 2 disposizioni attuative Codice civile laddove, anche a seguito dell'intervento della legge di riforma 220/2012 è disposto che «…il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio…». La tabella millesimale è importante per una corretta gestione del condominio ed ha una duplice funzione, e precisamente:
a)per le maggioranze necessarie per la regolare costituzione dell’assemblea e per la validità delle deliberazioni (funzione amministrativa);
b)per ripartire le spese comuni (funzione gestionale).

Ed è per questa ragione che in un condominio sussistono da un lato la tabella millesimale cosiddetta tabella generale di proprietà, e dall’altro, una serie di numerose tabelle che riguardano singole spese cosiddette tabelle gestionali. Tralasciando in questo articolo tutta la tematica relativa alle modalità tecnico legislative di redazione delle tabelle millesimali, si può affermare pacificamente che la tabella millesimale non è immutabile. Infatti, l’articolo 69 disposizioni attuative consente di procedere alla revisione o alla modifica ricorrendo due presupposti indicati nel medesimo articolo (errore o mutate condizioni).

La variazione delle tabelle
La revisione e/o modifica della tabella millesimale deve necessariamente riguardare tutte le unità immobiliari e non solamente quella che ha subito modifiche, in quanto il valore millesimale rappresenta il rapporto delle singole unità immobiliari rispetto al complesso condominiale. Di conseguenza la variazione apportata ad una unità immobiliare va ad interessare tutte le altre con riferimento ai millesimi di proprietà (volti a valutare i diritti di ciascuno sulle parti comuni) e millesimi di gestione (diretti alla sola ripartizione delle spese).

I criteri di redazione delle tabelle massimali sono: il criterio oggettivo (superficie reale) il criterio soggettivo (esposizione, di piano, di luminosità degli ambienti, orientamento, di destinazione, funzionalità degli ambienti, di prospetto ed altri che in base allo stato dei luoghi il tecnico può decidere di aggiungere).

L'iter del processo
La Corte d'appello di Bologna (sentenza 1078/2015) chiamata a pronunciarsi sulla questione della trasformazione ha ravvisato una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano per le mutate condizioni delle due unità immobiliari comprese nel condominio, con conseguente divergenza tra i valori delle porzioni di piano dell'edificio e le tabelle millesimali, con la conseguente decisione di porre in essere la revisione delle tabelle millesimali allora vigenti nel condominio.

La Corte d'appello di Bologna ha giustificato l'alterazione del rapporto originario dal fatto che (a seguito della trasformazione delle due unità immobiliari) il condominio ha visto crescere il numero complessivo delle unità immobiliari ad uso abitativo che sono passate da 6 ad 8. I due condòmini interessati alla trasformazione/modifica della destinazione d'uso hanno fatto ricorso in Cassazione lamentando il fatto che la Corte d'appello si fosse basata solo ed esclusivamente sul presupposto che in entrambe le unità immobiliari sono stati eseguiti lavori/interventi di natura fisica (modifica della superficie reale) al fine di creare nuove unità abitative, qualificando i lavori come «innovazioni di vasta portata» quando, invece, l'unico elemento innovativo era la regolarizzazione amministrativa degli appartamenti, appunto il cambio di destinazione d'uso.

La corte Suprema ha respinto il ricorso affermando che la corte territoriale ha fatto applicazione conforme del principio giurisprudenziale sopra indicato e che tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dell'edificio, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali; la Suprema corte conclude affermando che compete al giudice del merito stabilire se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si risolve in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se risulta sorretto da adeguata motivazione.

L'elemento di novità
L'aspetto interessante dell'ordinanza della Suprema corte è la circostanza in cui viene “confermata” la sentenza della Corte di appello che, ad avviso di chi scrive, ha tenuto conto delle lamentele dell'attore che si basavano solo ed esclusivamente sul coefficiente di valutazione/soggettiva rappresentato dal coefficiente di destinazione. Quest'aspetto evidenzia la divergenza tra la pretesa di modificare la caratura millesimale in relazione ad un coefficiente di valutazione soggettivo e l'insegnamento uniforme che la giurisprudenza della stessa corte Suprema ha elaborato ai sensi dell'articolo 68 disposizioni attuative Codice civile in forza del quale la caratura millesimale non può avere ad oggetto elementi soggettivi e non verificabili, come la destinazione d'uso delle unità immobiliari.

A conferma di ciò si segnalano due recenti sentenze: Cassazione 3041/2021 «…l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere approvato con il consenso unanime dei condòmini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, Codice civile, purché tale approvazione sia meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso. La divergenza tra i valori delle unità immobiliari di un edificio condominiale stimati in sede giudiziale e la tabella millesimale approvata dall’assemblea, derivata unicamente dall’applicazione di determinati coefficienti riduttori riferiti alla superficie reale delle singole porzioni, non determina né la nullità della deliberazione assembleare, né quella della predetta tabella…».

Gli errori nella redazione e le conseguenze
Altra pronuncia da tener presente è Cassazione 6735/2020 «… invero, la redazione di ogni tabella millesimale suppone il riferimento a dati oggettivi, quale la superficie o il volume della singola unità immobiliare, ma anche l’applicazione di coefficienti riduttori collegati a caratteristiche di destinazione, di piano, di orientamento, di prospetto, di luminosità o di funzionalità dell’alloggio. Due tabelle millesimali relative ad uno stesso immobile possono così rivelarsi diverse soltanto perché nell’una, e non nell’altra, è stato applicato uno dei suddetti coefficienti correttivi, pur senza che sia riscontrabile alcun “errore” nell’accertamento del valore proporzionale di una unità rispetto alle altre».

L’errore che porta alla «invalidità della delibera maggioritaria di approvazione della tabella è quello che incide sulla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari. La divergenza tra i valori delle unità immobiliari di un edificio condominiale stimati in sede giudiziale e le tabelle millesimali approvate dall’assemblea, derivata unicamente dall’applicazione di determinati coefficienti riduttori riferiti alla superficie reale delle singole porzioni, non determina, dunque, né la nullità della deliberazione assembleare, né delle predette tabelle, né delle delibere fondate sulle medesime per distribuire tra i condòmini le spese e per regolare la costituzione e la votazione dell’assemblea».

Quanto sopra esposto rappresenta la conferma di un principio espresso, non di recente, da altra decisione della Cassazione, la numero 1367/1994: l’accettazione delle tabelle millesimali - desumibile anche da fatti concludenti, come il costante pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuta - non ne esclude l’impugnabilità, ex articolo 69, numero 1, disposizioni attuative Codice civile, per obiettiva divergenza del valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discenda da errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex articolo 68 disposizioni attuative Codice civile, per la valutazione, o di diritto, in ordine alla identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi ultimi, con la conseguenza che non costituisce errore idoneo a fondare la suddetta impugnativa l’attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno - obiettivamente destinate, per conformazione strutturale ad attività commerciali - di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero calcolo della superficie o della cubatura.

La giurisprudenza di merito
Anche la giurisprudenza di merito è conferma su questo principio come si comprende dalle sentenze qui indicate: Tribunale Parma 14 gennaio 1998: «…Poiché la determinazione dei valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche della eventuale possibile destinazione cui sono adibiti in concreto - che è determinata, soprattutto, da valutazioni puramente soggettive, e cioè dalle personali necessità e dalla convenienza economica - consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell’immobile, prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e cambi soltanto la situazione esterna, che non comporta dirette conseguenze sulle caratteristiche proprie dell’immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o minore valorizzazione economica, non sussistono né gli estremi dell’errore, né delle mutate condizioni dell’edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali».

Tribunale Salerno 22 settembre 2010: «…In materia di revisione per errore delle tabelle millesimali è necessario accertare se nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano sia stato attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo. La determinazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche dell’eventuale possibile destinazione cui essi sono adibiti in concreto».

Tribunale Milano ordinanza 15 maggio 2003: «…l’articolo 69 disposizioni attuative Codice civile al numero 1 regola il caso della revisione di qualunque tipo di tabella millesimale in presenza di errori oggettivi, causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione di alcune tabelle. Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono, dunque, quelli obiettivamente verificabili, restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disposizioni attuative Codice civile (di recente anche Tribunale di Milano sentenza 789 del 28 gennaio 2020).

Mutamento della destinazione d'uso e frazionamento dell'unità immobiliare
Il tema centrale concerne il rapporto tra il mutamento della destinazione d'uso e la potenziale alterazione della caratura millesimale dell'immobile in condominio. L'articolo 68 disposizioni attuative Codice civile così dispone: Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

L'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile così dispone: «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1.quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.Nessuna interpretazione del dettato normativo è finalizzata al cambio di destinazione d'uso.

La prassi giurisprudenziale (Cassazione 19797/2016) ha confermato che «…in ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condòmini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (Cassazione. 3001/2010) ...».

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle, dunque, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (esempio: divergenze di estensione della superficie, di piano), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (esempio ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex articolo 68 disposizioni attuative Codice civile (Cassazione 6222/1997).

Gli errori essenziali delle tabelle
Costituiscono errore essenziale e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione), gli errori di fatto (per esempio, erronea convinzione che un singolo appartamento abbia una estensione diversa da quella effettiva), gli errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, a norma dell'articolo 68 disposizioni attuative Codice civile, sono irrilevanti a tale effetto) (Cassazione 19797/2016).

Mentre non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'articolo 1429 numero 2 Codice civile (Cassazione 4421/2001).«In assenza di errore obiettivamente verificabile (causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nelle tabelle alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse) e di effettiva alterazione della consistenza reale ovvero della superficie effettivamente godibile e quindi, in assenza di modifiche delle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare, una diversa destinazione d'uso del locale/unità immobiliare non può incidere sull'assetto millesimale».

Il frazionamento dell’immobile
Le medesime considerazioni sopra esposte valgono per il caso di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio. Con recente sentenza 15109 del 3 giugno 2019, la II sezione civile della Cassazione ha analizzato tale fattispecie alla luce del criterio della «notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano». In conclusione, si può affermare che
a)i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma 2 Codice civile (maggioranza dei presenti che esprime almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione) quando risulta che sono conseguenza di un errore; per la revisione per errore delle tabelle millesimali è necessario accertare se nella valutazione dei piani o delle porzioni di piano sia stato attribuito ad essi un valore diverso da quello effettivo. La determinazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche proprie degli immobili, e non anche dell'eventuale possibile destinazione cui essi sono adibiti in concreto;
b)le tabelle devono essere modificate anche quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione;
c)non comporta modifiche della tabella millesimale, invece, il cambio di destinazione o il frazionamento di un'unità immobiliare in più unità (in tale evenienza, infatti, non si verifica alcuna delle condizioni previste dall'articolo 69 disposizioni attuative Codice civile, perché la somma delle nuove quote risulta uguale a quella precedente, per cui si può procedere con una semplice operazione matematica al fine di aggiornare le tabelle millesimali alle mutate condizioni dell'edificio).