Attenzione alle limitazioni di responsabilità dell’appaltatore, in particolare nel superbonus 110 %

L’appaltatore deve eseguire i lavori a regola d'arte, in conformità a contratto d'appalto, capitolati, computi metrici, normative in tema di sicurezza del lavoro. Si devono verificare e collaudare i lavori alla presenza dell'appaltatore, del committente e/o del direttore dei lavori, in occasione dei vari Sal (stati avanzamento lavori) da inviare all'Enea ed all'agenzia delle Entrate. Verifica che può portare ad accettazione dei lavori senza riserve, ad accettazione con riserva per riscontrati vizi o difetti o ad una dichiarazione di non accettazione. In questi due ultimi casi, vanno indicate le motivazioni, supportate da idonea documentazione. In caso di riscontrati vizi e/o difetti imputabili all'appaltatore, lo stesso dovrà porvi rimedio.

La responsabilità a fine lavori
Può essere previsto in contratto che se il committente e/o il direttore dei lavori non dovessero procedere nei termini alle verifiche, senza giustificato motivo, oppure non dovessero comunicarne l'esito entro i termini, il collaudo dovrà considerarsi superato ed i lavori accettati, con diritto alla liquidazione del corrispettivo a favore dell'appaltatore (anche tramite sconto in fattura), in relazioni alla fine lavori complessiva od al Sal. I committenti devono prestare attenzione alle clausole che escludono le responsabilità dell'appaltatore per danni indiretti, che escludono o limitano le eventuali garanzie di risultato (performance) indicate nel contratto e negli allegati, che escludono responsabilità per ogni mancato guadagno e/o perdita per mancata e/o limitata commerciabilità e/o reddittività degli immobili oggetto dei lavori.

I lavori non conformi
La richiesta di indennizzo del committente è di solito subordinata al ricevimento di una richiesta scritta, supportata da motivazioni documentate, da cui emerga la (presunta) non conformità dei lavori. La contestazione dovrà essere trasmessa dal committente a mezzo Pec ovvero lettera raccomandata A.R. entro i termini contrattualmente stabiliti dalla scoperta non conformità. L'appaltatore, di solito, in contratto esclude obblighi di risarcire il committente se la dichiarata non conformità e/o il dichiarato ritardo nei lavori derivino da inadempimenti del committente alle obbligazioni contrattualmente previste.

Attenzione che il contratto predisposto dall'appaltatore, viceversa, in caso di inadempimenti, comportamenti, omissioni, riconducibili al committente, che determinassero danni per l'appaltatore, incremento dei costi sostenuti dallo stesso, o allungamenti nei tempi dei lavori, preveda un suo diritto al risarcimento. Massima attenzione a clausole che, in ogni caso, limitino la responsabilità complessiva dell'appaltatore (anche causata da totale suo inadempimento contrattuale) ad un dato importo, pari solo ad una percentuale del corrispettivo totale dei lavori, mantenendo così l'appaltatore il diritto ad un dato compenso dal committente incolpevole, a valere anche se ciò comporti revoca delle detrazioni fiscali in capo al committente della unifamiliare o ai singoli condòmini.