Le proroghe dello stato di emergenza sanitaria rinviano la prescrizione dei crediti condominiali

La legge 126 del 13 ottobre 2020, che ha convertito il decreto legge 104/2020 ha sospeso il termine di presentazione dei rendiconti condominiali di cui al punto 10 dell'articolo 1130 del Codice civile, fino alla dichiarazione della fine dello stato di emergenza sanitaria da Covid-19. Poi, le successive proroghe dello stato di emergenza, stabilite con decreto legge 23 luglio 2021 numero 105, che ha posticipato la scadenza dello stato di emergenza al 31 dicembre 2021, e del successivo decreto legge 24 dicembre 2021 n. 221, che ha ulteriormente prorogato la nuova scadenza al 31 marzo 2022, hanno slittato ulteriormente l'obbligo di redigere il rendiconto annuale e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.

Termine ultimo il 27 settembre 2022
Ragion per cui, vista la normativa emergenziale, nessuna responsabilità può essere addebitata all'amministratore, per violazione del principio dell'annualità della gestione (Tribunale di Palermo, con decreto del 14 gennaio 2022). Al momento, il termine ultimo per la presentazione dei rendiconti resta fissato al giorno 27 settembre 2022, salvo ulteriori proroghe. Pertanto, le prossime assemblee condominiali saranno chiamate dagli amministratori a deliberare sull'approvazione dei rendiconti degli esercizi di gestione degli anni 2019, 2020 e 2021.

Prescrizione più lunga
L'avvenuta approvazione, di fatto, inciderà sulla prescrizione delle quote condominiali, che decorre dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto delle spese, costituente titolo nei confronti dei singoli condòmini (Cassazione, sentenza 4489/2014). In pratica, dalla data di approvazione del rendiconto e del relativo riparto consuntivo, comincerà a decorrere, nuovamente, il termine prescrizionale del credito condominiale, interrotto dalla legge 126/2020 e dagli effetti dei successivi decreti legge, e diventerà anche possibile azionare il ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi.

In merito al termine di prescrizione delle quote condominiali, nel silenzio della legge, è pacifico che «trattandosi di spese condominiali, per loro natura periodiche, trovi applicazione il disposto dell'articolo 2948 Codice civile, n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti» (per tutte Cassazione, sentenze 4489/2014 e 12596/02). Vale a dire che la prescrizione delle spese condominiali ordinarie di competenza dei condòmini maturerà nell'anno 2025, se i rendiconti degli anni 2019, 2020 e 2021 verranno approvati nell'anno 2022.

Cosa è consigliabile che l’amministratore faccia
Tanto chiarito, all'esito dell'approvazione del rendiconto triennale, è consigliabile che l'amministratore trasmetta al condomino debitore, assente all'assemblea o dissenziente, una diffida di pagamento dalla quale si evinca l'intenzione del condominio di voler recuperare le quote scadute. Al riguardo, poi, occorre dire che l'amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, potrebbe anche decidere di convocare un'assemblea per l'approvazione di un nuovo riparto comprensivo dei saldi degli esercizi precedenti, in quanto l'approvazione rinnova il termine di prescrizione delle quote condominiali e cristallizza le morosità pregresse (Tribunale di Napoli, sentenza 8712 del 3 ottobre 2019).

In tal senso non potrebbe ritenersi viziato un rendiconto, che riporti a nuovo crediti vantati verso un condomino di cui non è già maturata la prescrizione, altrimenti il rendiconto riporterebbe un credito inesistente, per effetto della prescrizione (Tribunale di Roma, sentenza 8724/2020). In ogni caso, l'eccezione di prescrizione, che rappresenta il vizio di annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto, potrebbe essere fatta valere soltanto dal condomino dissenziente, non potendo essere rilevata d'ufficio dal giudice, nell'ambito del procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo emesso contro lo stesso debitore su richiesta del condominio.

Conclusioni
In definitiva, il rendiconto che nel prospetto contabile riporti tutte le somme dovute al condominio dai singoli condòmini, comprese le morosità riferite alle gestioni precedenti, non vìola il principio dell'annualità della gestione e rappresenta il titolo di credito idoneo ad ottenere il decreto ingiuntivo esecutivo nei confronti dei singoli morosi (Cassazione 3847/2021).