Regolamento contrattuale e situazione di fatto e giuridica di un bene: risvolti pratici

È possibile esonerare alcuni condòmini da talune spese, anche se attinenti a beni comuni?
Ed ancora, la presunzione di condominialità di un bene, può da sola essere sufficiente a riconoscere, a tutti i compartecipanti, eguali diritti su quel bene? Con l'ordinanza numero 993 del 14 gennaio 2022, la seconda sezione civile della Cassazione risponde a questi interrogativi di pragmatico rilievo.

La vicenda
I proprietari di un garage ubicato in uno stabile condominiale, si opponevano ad un'ingiunzione di pagamento avente ad oggetto la coattiva riscossione di un credito derivante da spese per lavori di sistemazione dell'impianto idraulico, delle scale, e dell'androne del fabbricato. L'argomentazione posta a sostegno dell'opposizione, stava nell'approvazione all'unanimità di una originaria tabella di riparto spese (allegata al regolamento di condominio) che, di fatto, esonerava i proprietari dei locali con accesso diretto dalla strada (ivi compresi box/garage) dalla partecipazione alle spese inerenti a scale ed androne.

In via riconvenzionale, i condòmini opponenti, chiedevano altresì il diritto di ricevere il pagamento della propria quota parte del canone di locazione dovuto dal portiere per il suo alloggio. In primo grado, le lamentele dei condòmini venivano totalmente rigettate. In secondo grado, i giudici rilevavano la nullità insanabile della delibera assembleare da cui traeva origine il decreto ingiuntivo, e con cui, a semplice maggioranza, si ponevano indistintamente a carico di tutti i condòmini le spese occorrenti tanto per l'impianto idraulico, quanto per l'abbellimento di scale ed androne.

Secondo i giudici d'appello, difatti, era stato disatteso il regolamento condominiale contrattuale di cui era parte integrante la tabella che esonerava alcuni condòmini da alcune spese; ciò comportava che il decreto ingiuntivo, originatosi da una delibera nulla, dovesse essere revocato. Veniva altresì accolta la domanda riconvenzionale spiegata dagli opponenti, in quanto si riconosceva la comproprietà in capo a tutti i condòmini dell'alloggio portineria, quindi, il diritto comune e per quote al canone di locazione. Come si può facilmente intuire, avverso tale sentenza d'appello il condominio ricorre in Cassazione.

Il ricorso alla Suprema corte
Diviene interessante capire quali argomenti difensivi vengono addotti dal condominio per superare l'autorevole vaglio della Cassazione. Anzitutto, il ricorrente punta ad evidenziare la natura condominiale di scale ed androne, facendone derivare la conseguenza che, indipendentemente da quanto stabilito dalla tabella originariamente allegata al regolamento contrattuale, tutti i condòmini, compresi quelli proprietari dei box e dei locali con accesso diretto dalla strada, siano tenuti a concorrere alle spese inerenti a tali beni comuni.

Ad ulteriore riprova, il condominio adduce anche la circostanza secondo cui, anche i condòmini opponenti, avevano sempre avuto accesso (proprio attraverso l'androne e le scale) ad un terrazzino ove risultavano collocate vasche per la raccolta delle acque. Per quanto attiene invece alla percezione del canone di locazione per l'alloggio del portiere, il cui diritto si vorrebbe escludere in capo ai condòmini opponenti, il condominio sostiene che l'alloggio portineria è un bene non avente natura condominiale, in quanto non appare dimostrabile e/o dimostrato che, fin dall'originaria costituzione del condominio, tale alloggio sia stato destinato a servire l'intero fabbricato. Il ricorrente, più precisamente, sostiene che tale dimostrazione non sia stata fornita in giudizio, e che i giudici d'appello abbiano deciso senza esigere la prova di una tale circostanza, quindi in via presuntiva.

La decisione
Alla luce dei motivi di ricorso formulati dal condominio, i giudici di Piazza Cavour deliberano in totale favore dei condòmini proprietari del garage. Difatti, tutte le argomentazioni difensive del ricorrente appaiono infondate.Quanto alla rilevanza della condominialità o meno di alcuni beni ai fini della partecipazione alle spese, la Suprema corte richiama un principio di diritto ampiamente consolidato, secondo il quale: «rientra nei poteri dell'assemblea disporre anche eventuali esoneri dalle spese relative alle parti comuni, ove la delibera sia adottata con il consenso di tutti i condòmini, o qualora detta deroga sia contenuta in un regolamento di natura contrattuale, non essendo l'articolo 1123 del Codice civile espressamente qualificato come norma inderogabile».

Tornando al caso di specie, il condominio aveva quale sua legge interna un regolamento condominiale di natura contrattuale, a cui era allegata (come parte integrante) una tabella che ripartiva le spese per scale ed androne in modo da esonerare alcuni condòmini, e l'approvazione di tale modalità di ripartizione era avvenuta all'unanimità. Indipendentemente da tutto, secondo la Cassazione, basta questo per ritenere legittima la posizione dei condòmini opponenti.

Ogni altro discorso, compreso quello dell'accesso alle vasche di raccolta, non ha alcuna rilevanza. In merito ai diritti sul canone di locazione per l'alloggio portineria, gli ermellini ritengono che non sia possibile muovere alcuna censura alla valutazione compiuta dai giudici d'appello. Difatti, l'aver considerato la portineria quale bene comune, significa avere avuto riguardo a tutti quegli elementi che rendono legittima ed invincibile una presunzione di condominialità del bene in parola.

Conclusioni
In buona sostanza, la sentenza d'appello ha dato il giusto rilievo alla situazione di fatto ed a quella giuridica del bene; la situazione di fatto è data dalla destinazione concreta impressagli (bene posto al servizio di tutto il fabbricato); la situazione giuridica si evince dalla circostanza che in nessun rogito notarile di trasferimento delle singole unità abitative dello stabile, risulti mai trasferito in via esclusiva un diritto sul locale portineria. I condòmini opponenti, sono quindi compartecipi (come tutti gli altri condòmini) di diritti su tale bene, e possono dunque legittimamente esigere l'introito per quote del canone di locazione.