Possibile la trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio

Nulla si crea, nulla si distrugge, tutto si trasforma. È una delle frasi più ricorrenti, pronunciata per la prima volta da Antoine-Laurent Lavoisier, chimico e fisico francese vissuto dal 1743 al 1794. È, per analogia, un principio applicabile – seppur con i dovuti limiti e proporzioni – anche in ambito condominiale.

Ne troviamo traccia, ad esempio, nella sentenza 764 del Tribunale di Roma, pubblicata il 19 gennaio 2022, il cui principio è il seguente : «la limitata trasformazione del cortile condominiale in un parcheggio non comporta una modifica della destinazione d'uso ai sensi dell'articolo 1117 ter Codice civile e costituisce piuttosto un'innovazione non confliggente col divieto dell'articolo 1120, ultimo comma, Codice civile (non causando, in particolare, alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, ed anzi da essa derivando una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini (fra le altre, Cassazione 21342/2018).

I fatti
La causa nasce a seguito dell'impugnativa di delibera assembleare da parte di un condomino il quale lamentava diversi vizi. In particolar modo, la violazione dell'articolo 1120 del Codice civile, ultimo comma, anche in considerazione dei quorum richiesti ed invece desumibili dalla delibera.La norma in esame, rubricata «Innovazioni», dispone che i condòmini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

L'ultimo comma, invece, si riferisce ai divieti e, testualmente, così recita : «Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».Il vizio della delibera, secondo l'attore, era insito nel fatto che l'assemblea avesse deciso di trasformare una piccola parte del cortile condominiale in parcheggio. Tale modifica sarebbe stata chiaramente in violazione dell'articolo 1120 del Codice civile, ultimo comma, per aver comportato una modifica d'uso.

L’uso più intenso del bene comune e le sue limitazioni
Va ricordato che ciascun condomino ha diritto ad usare le parti comuni così come i servizi condominiali, anche per il proprio interesse. Il limite a tale diritto è costituito dal non impedire il pari uso agli altri condòmini ed il non modificare la destinazione d'uso. Principio espresso dall'articolo 1102 del Codice civile. Va altresì detto che la compagine assembleare può (per sopravvenute esigenze comuni, per un miglior utilizzo ) modificare la destinazione d'uso di una o più parti comuni. Diritto espressamente riconosciuto dal citato articolo 1117, comma ter, del Codice civile, con le limitazioni che hanno ad oggetto le modalità di convocazione dell'assemblea e la relativa maggioranza.

La modifica d’uso delle parti comuni ed i quorum assembleari
La modifica d'uso delle parti comuni va approvata dall'assemblea con una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore millesimale dell'edificio. Inoltre, la delibera assunta non dovrà comportare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non deve alterare il decoro architettonico. L'interesse di base, inoltre, deve sempre essere comune o, per meglio dire, condominiale. Non interesse di un singolo ma interesse collettivo cosìcchè il vantaggio, anche solo potenziale, deve essere rivolto a tutti i condòmini e non solo ad alcuni di essi. Altra limitazione può essere indicata nel regolamento condominiale che potrebbe espressamente vietare modifiche della destinazione dei beni condominiali.

Conclusioni
Nel caso trattato dal Tribunale di Roma, con la sentenza 764 del 2022, il giudice ha ritenuto che la modifica deliberata non avesse causato alcuna significativa menomazione del godimento e dell'uso del bene comune. Anzi, rileva il Tribunale, la predetta modifica ha apportato una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condomini. Sul punto, in passato, la Cassazione, con l'ordinanza 21342/2018, richiamata dalla pronuncia in esame, ha statuito che «La delibera con la quale si muta la destinazione del giardino comune in parcheggio condominiale risulta legittima qualora l'area risulti occupata solo in minima parte da alberi con estensione ridotta rispetto alla superficie complessiva del cortile. Tale modificazione, infatti, non viola l'articolo 1120 Codice civile, non trovandoci al cospetto di innovazione vietata in considerazione dell'irrilevante menomazione del godimento e dell'uso del bene comune, quanto piuttosto ad una rivalutazione economica per le singole unità abitative ed una maggiore utilità per tutti i condòmini».