Scale e ascensori dai piani ai box riservate ai soli proprietari degli appartamenti
Il condominio è costituito da tre fabbricati fuori terra di 5,4 e 7 piani, uniti nel sottosuolo da un’ampia area destinata ad autorimessa distribuita su tre livelli interrati per un totale di circa 140 posti auto. Il complesso condominiale è servito da 8 gruppi scala e ascensore, dei quali uno solo è al servizio dei soli piani interrati collegandoli al piano strada , mentre tutti gli altri collegano anche i piani alti dei tre fabbricati. Tutte le scale, per garantire l’evacuazione in sicurezza in caso di incendio, sono accessibili dai piani interrati attraverso porte dotate di maniglioni antipanico: le stesse scale, con una sola eccezione, non sono invece accessibili dal piano strada per scendere ai piani interrati: gli ingressi a piano strada sono chiusi da porte vetrate dotate di chiave in dotazione ai soli proprietari degli appartamenti. Le spese di manutenzione di sette gruppi scala e ascensore sono state estese da quest’anno anche ai proprietari dei box, con un aumento delle spese condominiali di circa il 50%. Il regolamento condominiale allegato al rogito definisce in modo puntuale i criteri di ripartizione delle spese “La manutenzione ordinaria e per l’uso delle scale e degli ascensori è di competenza dei condòmini dei diversi piani dalle stesse servite. Le relative spese sono ripartite tra i condòmini per metà sulla base del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà proporzionalmente all’altezza di ciascun piano dal piano strada. Lo stesso principio di ripartizione dei costi verrà applicato anche per la manutenzione delle scale di accesso ai piani interrati o alle aree di parcheggio” Ma in un altro articolo dello stesso regolamento si pone una condizione precisa “I singoli Condòmini possono servirsi delle cose o parti comuni, purché l’utilizzo non leda gli interessi del Condominio e non impedisca, in tutto o in parte, agli altri Condòmini l’esercizio del medesimo diritto”. Tale condizione è evidentemente disattesa per il fatto che l’uso di scale e ascensori è consentito ai soli proprietari degli appartamenti essendo invece negato ai proprietari dei box. Si chiede quindi un parere sulla ammissibilità di questo criterio di ripartizione delle spese adottato dalla nuova amministrazione.
In un edificio condominiale, l'area costituita dalle scale e dalle rispettive proiezioni, sulle verticali in alto e in basso, si presume comune, a norma dell'articolo 1117 codice civile. In effetti, le scale, con gli annessi pianerottoli, sono essenziali alla funzionalità del fabbricato, e si ritengono, quindi, presuntivamente di proprietà condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà esclusive. Per contro, laddove taluno sia interessato a dimostrarne l'appartenenza esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita delle singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio (Cass. civ. 1498/98).Le scale, infatti, comprendono tutto quanto ad esso direttamente riconducibile, comprese le murature che li delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione delle pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse.Inoltre, le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'articolo 1117 codice civile, anche relativamente ai condòmini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione (Cass. civ. 15444/2007).Ciò premesso, si può tentare di offrire risposta alla domanda del lettore, rilevando che la presenza dei sette gruppi di scala e la relativa strutturazione (al di là delle modalità di utilizzo) che impegna anche i locali sotterranei comporta la qualifica delle stesse come “parti comuni” dell' edificio, e, in quanto tali, tutte le scale sono proprietà comune di tutti i proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio anche se qualificabili parimenti “aventi diritto” a diverso godimento (secondo prassi interna invalsa nel tempo). Conseguentemente, il criterio di ripartizione adottato viene ritenuto corretto, almeno per le spese di manutenzione della scala.
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