Condominio

Anticipazioni ed analiticità del rendiconto: rigoroso onere probatorio in capo all'ex amministratore

Il passaggio di documentazione tra amministratori, in mancanza di bilanci approvati dall’assemblea, non ha valore probatorio

di Fabrizio Plagenza

Anticipazioni e spese asseritamente sostenute dall'amministratore uscente nell'interesse del condominio ma anche onere probatorio rigoroso, analicità dei rendiconti ed insufficienza delle generiche indicazioni nel verbale di consegna. Sono questi i punti focali esaminati dalla Corte d'appello di Lecce, con la sentenza numero 24 pubblicata il 19 gennaio 2022.

La vicenda
Tutto nasce da un decreto ingiuntivo ottenuto dall'ex amministratore nei confronti del condominio, per somme anticipate nell'interesse del medesimo. Anticipazioni riportate nel verbale di consegna dei documenti condominiali dal vecchio al nuovo amministratore, detratta una determinata somma ricevuta a titolo di acconto. Il condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo, chiedendone la revoca, contestando l'esistenza del credito, del tutto non provato, e proponeva, altresì domanda riconvenzionale per responsabilità professionale, nell'esecuzione del mandato, e domanda di conseguente risarcimento dei danni.

La causa in primo grado veniva istruita sulla sola base della documentazione acquisita e veniva decisa con la sentenza 1331/2019, con la quale, in accoglimento dell'opposizione, il decreto ingiuntivo opposto veniva revocato, in assenza di specificazione e prova, da parte del creditore, delle poste, indicate nei rendiconti, dalle quali derivava il credito preteso. Avverso la sentenza resa dal Giudice di prime cure, l'ex amministratore proponeva appello che veniva deciso con la sentenza in commento.

Amministratore in giudizio anche senza autorizzazione dell’assemblea
Preliminarmente, veniva rigettata l'eccezione relativa alla carenza di legittimazione processuale del condominio, perché «l'amministratore di condominio ben può, senza essere a tanto autorizzato dall'assemblea condominiale, proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo chiesto ed ottenuto dall'ex amministratore, in quanto l'opponente ha la posizione processuale di convenuto e di legittimato passivo rispetto alla pretesa azionata con il ricorso monitorio, e non ha, pertanto, necessità della autorizzazione assembleare di cui all'articolo 1131, comma 2,Codice civile».

Anche nel merito l'appello veniva ritenuto infondato, poiché il credito dell'ex amministratore, pur derivante, secondo il suo assunto e secondo quanto genericamente indicato nei rendiconti (in atti) relativi agli anni 2011 e 2012, da pretese anticipazioni per conto e nell'interesse del condominio, «non è supportato da idonea prova». Secondo il ragionamento della Corte d'appello di Lecce, infatti, è ormai pacifico che l'approvazione del rendiconto abbia valore di riconoscimento di debito soltanto in relazione alle poste passive specificatamente indicate.

Come provare le anticipazioni
«Non basta che dal rendiconto approvato dall'assemblea emerga un disavanzo, ossia maggiori uscite per spese, rispetto a quanto riscosso attraverso i versamenti dei singoli condòmini per far sorgere in capo all'amministratore il diritto di credito per le anticipazioni dallo stesso effettuate per provvedere al pagamento dei debiti del condominio».E' indispensabile, pertanto, che l'amministratore, al pari di ogni altro soggetto creditore, fornisca la prova circa l'esistenza del suo credito, prova che non può prescindere dalla specifica indicazione delle voci di spesa eventualmente anticipate dall'amministratore e dalla indicazione delle singole poste di bilancio dalle quali si evidenziano tali anticipazioni.

Ciò in quanto, in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 Codice civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, l'amministratore deve offrire prova degli esborsi effettuati, presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Il passaggio della documentazione non è una prova
«Né può soccorrere ad invertire l'onere della prova, il preteso riconoscimento che il condominio avrebbe fatto in occasione della consegna della documentazione dall'amministratore uscente a quello nuovo», perché il passaggio della documentazione, come suggellato nel verbale di consegna, non è idoneo ad esprimere, come ritenuto correttamente dal Tribunale in primo grado, la volontà dell'assemblea condominiale di riconoscere il debito del condominio verso l'ex amministratore, «mancando una delibera assembleare che esprimesse la volontà di autorizzare il nuovo amministratore, nel ricevimento della documentazione, a riconoscere il credito dell'amministratore uscente, ossia a compiere quello specifico atto giuridico (il riconoscimento di debito), in nome e per conto del condominio».

Secondo la Corte d'Appello, inoltre, nella fattispecie in esame, trovano applicazione anche i principi desumibili dagli articoli 263 e 264 Codice procedura civile, in materia di rendimento del conto, secondo i quali è «necessaria l'analiticità del rendiconto, che consente al suo destinatario (nel nostro caso, l'assemblea dei condòmini) di poter contestare le singole partite».

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