Un solo rappresentante in assemblea per l'unità immobiliare che appartiene a più persone

Se un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a partecipare all'assemblea con un solo rappresentante designato dai comproprietari interessati. Questo, per evitare che eventuali conflitti interni siano introdotti nella riunione – perché risolti prima – e far sì che la posizione dei comunisti sia unitaria di fronte agli altri condòmini. Peraltro, l'esistenza di un rappresentante unico parifica il caso di proprietà comune a più soggetti ai casi di proprietà esclusiva ai fini della partecipazione per testa alle adunanze così che ogni proprietà abbia solo una voce ed il dibattito sia equilibrato. Ad affermarlo, è il Tribunale di Roma con sentenza 16749 del 26 ottobre 2021.

I fatti
A impugnare delle deliberazioni è la comproprietaria, assieme alla madre ed al fratello, di due unità. Secondo la donna, era illegittima l'approvazione dei punti concernenti le relazioni relative alla gestione ordinaria, al riscaldamento ed ai lavori su balconi e cornicioni elaborate da due condòmini, del bilancio consuntivo e dei collegati stati di riparto elaborati come ex amministratore, ed irregolari le indicazioni su come procedere per la ripresentazione dei consuntivi. A sostegno delle contestazioni, denuncia il difetto del quorum deliberativo stante il conflitto d'interessi di condòmini che, quali revisori dei conti nominati in seno all'assemblea straordinaria, erano intervenuti in proprio e come delegati di nove quote millesimali esprimendo voto determinante.

Ciò, nonostante versassero in conflitto di interessi concretizzatosi durante le votazioni in cui sarebbero stati illegittimamente approvati i bilanci consuntivi (da loro rielaborati) con conseguente vantaggio economico. In sostanza, accusa i revisori di aver perseguito un interesse personale incompatibile con quello collettivo. Erano ravvisabili, poi, altre irregolarità. Determine annullate. Per il principio della ragione liquida, per cui il giudice decide in base alla questione assorbente, il Tribunale rileva che i presenti, nel votare il rendiconto e relativa documentazione contabile, oltre al poter decidere se approvare il bilancio predisposto dall'amministratore, possono procedere a modifiche o correzioni.

Le modifiche apportate in bilancio dai revisori
Ebbene, nella vicenda, l'assemblea, pur limitandosi ad approvare dei consuntivi con stati di riparto seguendo le modifiche indicate dai revisori, non aveva indicato, formalizzato e rielaborato in un documento contabile le modifiche. E sarebbe stato onere dell'amministratore ripresentare i bilanci in una successiva assemblea. Adempimento incompatibile con l'approvazione diretta dei bilanci e stati di riparto, con le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori. Inevitabile, allora, l'annullamento di tutte le determine concernenti tali approvazioni.

L’unità che appartiene a più proprietari
Circa, invece, la supposta esclusione dell'attrice dal partecipare alla riunione come comproprietaria, il giudice aggiusta il tiro. La donna, puntualizza, era intervenuta quando il condominio, assenti i rappresentanti della comunione, aveva già approvato l'affidamento degli incarichi per l'impermeabilizzazione e la sostituzione delle porzioni di tetto e di grondaia deliberati. Ella, quindi, non poteva lamentarsi di non aver partecipato e votato, vista la volontaria assenza. I successivi punti, invece, erano stati trattati in sua presenza. Sul punto, il Tribunale ricorda che qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad un solo rappresentante nell'assemblea, designato dai comproprietari interessati. La logica è di evitare che eventuali conflitti interni fra comunisti siano portati in adunanza e far sì che la loro posizione sia unitaria di fronte agli altri condòmini.

L'esistenza di un rappresentante unico, inoltre, parifica il caso di proprietà comune a più soggetti ai casi di proprietà esclusiva ai fini della partecipazione per testa in modo che in rappresentanza di ogni proprietà vi sia una sola voce e il dibattito risulti equilibrato. Eventuali contrasti tra comproprietari, perciò, andranno composti nel gruppo così che la volontà del rappresentante valga per tutti, dissenzienti della minoranza e rimanenti condòmini. Del resto, come scrive Cassazione 845/2020, tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza in virtù del quale ciascuno è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, compresa la partecipazione all'assemblea senza delega. La signora, quindi, era legittimata a parteciparvi e votare non essendovi contrasti con i comproprietari. Un parziale accoglimento da parte del Tribunale romano che motiva la compensazione dei costi di lite.