La compravendita degli immobili in condominio dipende dallo stato di salute del fabbricato

I vizi presenti nel fabbricato condominiale possono condizionare la validità della compravendita degli immobili ubicati al proprio interno, senza che ciò comporti necessariamente l'estensione di responsabilità in capo al condominio. Il Tribunale di Torino, con sentenza 133 del 14 gennaio 2022, è certo dell'equazione per il caso trattato ed ha invalidato la vendita di un appartamento a causa della presenza di problemi di allagamento dei piani sotterranei e delle correlate conseguenze sul piano della staticità dell'edificio.

Il caso
Un condòmino alienava la proprietà dell'immobile in favore di un terzo, che, una volta acquistata, partecipando alla prima assemblea condominiale, si avvedeva che il fabbricato era interessato ad un sorta di procedimento amministrativo avviato dal Comune di Torino, avente ad oggetto il consolidamento dei pilastri a causa degli allegamenti subiti nei piani sotterranei e causate da una falda acquifera (in virtù della costruzione realizzata vicino a letto di un fiume locale, in assenza di sistemi di pompaggio originari).

L'acquirente, a tal punto, citava in giudizio il venditore, il quale, a sua volta, conveniva il condominio per farsi manlevare dalle conseguenze eventualmente negative dell'azione subita.Il giudice piemontese, a fronte della lastricata vicenda, per quanto qui di rilievo, ha disposto l'annullamento del contratto e ha liberato il condominio dalle conseguenze negative di cui trattasi.

Errore essenziale e riconoscibile
Quanto al primo aspetto (compravendita), il decidente ha qualificato la fattispecie nell'ambito degli articoli 1427 e 1429 Codice civile. Ha sussunto il vizio come un errore essenziale, nel senso che, utilizzando la normale diligenza, l'acquirente “modello” non avrebbe evidentemente perfezionato l'atto di acquisto a fronte della portata dei rischi, ovvero avrebbe potuto chiedere una riduzione del prezzo proporzionale.

Quanto al secondo aspetto (parti comuni), il decidente ha liberato il condominio dall'obbligazione di garanzia (impropria) addotta dal venditore nei rispettivi confronti, assumendo che la risoluzione del contratto e le conseguenze pecuniarie che sono discese a suo discapito discendono, non tanto dalla presenza dei vizi oggettivi in questione, bensì dal comportamento assunto nelle trattative negoziali, qualificato ben lungi dall'integrare la buona fede e la lealtà contrattuale.