Condominio

Il condominio non è legittimato ad acquistare ad usucapione

In quanto azione che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condòmini

di Fabrizio Plagenza

Il Tribunale di Roma, con la recente sentenza 588 pubblicata il 17 gennaio 2022, si è occupato di un tema che suscita sempre notevole interesse. Nel caso di specie, un condominio agiva in giudizio per sentir dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione di una cantina sita nello stabile, formalmente di proprietà del convenuto, assumendo di averne avuto l'uso da oltre trent'anni e che, solo in data 27 settembre 2019, controparte ne aveva richiesto la restituzione.

Le caratteristiche dell’usucapazione
Chi acquista per usucapione acquista a titolo originario e non derivativo. Si considera, in buona sostanza, proprietario da sempre. Il fondamento dell'acquisto della proprietà per usucapione è posto in una situazione di fatto ove emerge, da un lato, il mancato esercizio delle potestà dominicali da parte del proprietario e dall'altro, la prolungata signoria di fatto sullo stesso bene da parte di altri, che si sostituisca al proprietario nell'utilizzazione del bene medesimo (Cassazione 3464/1988).

In giurisprudenza, recentemente, il Tribunale di Torino ha affermato che «ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore» (Tribunale di Torino, sentenza 56/2022).

La legittimazione ad agire
Se, dunque, questi sono i presupposti e fermo restando che l'onere della prova spetta a chi si ritiene essere l'avente diritto, la questione si sposta sulla legittimazione attiva a proporre la domanda di acquisto ad usucapione : il condominio e, per esso, l'amministratore, può agire in giudizio? L'amministratore, nella sua qualità ed in forza del mandato allo stesso conferito dai condomini, è legittimato? Può l'assemblea dei condomini riunirsi e deliberare di promuovere un giudizio per l'accertamento dell'avvenuto acquisto di un bene immobile per intervenuta usucapione? Ai seguenti quesiti risponde il Tribunale di Roma con la sentenza in commento.

La sentenza 588/2022 ricorda che «il condominio è un mero ente di gestione mentre la titolarità dei beni, sia quelli in proprietà individuale che quelli in proprietà comune, spetta ai soli condòmini»: ne deriva che «una azione quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l'entità dei beni comuni non può mai essere esercitata dal condominio ma solo dai singoli condòmini, potendo solo questi ultimi divenire titolari pro - quota del bene usucapendo».

I precedenti di legittimità
Già in passato la Cassazione aveva indicato la strada interpretativa, enunciando il principio in forza del quale, in tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, «esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino, mandato speciale assente nella specie» (Cassazione 21826/13 e Cassazione 5147/2003).

Successivamente, la Suprema corte, ha ribadito il medesimo principio di diritto, con l'ordinanza 25014 del 09 novembre 2020. L'amministratore, dunque, non è legittimato, senza l'autorizzazione dell'assemblea, ad esperire azioni reali contro i singoli condòmini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti concernenti le parti comuni dell'edificio. Anche l'azione di rivendicazione, come quella per l'acquisto ad usucapione, quindi, richiede un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino (Cassazione 40/2015).In ogni caso, ciò che è bene sottolineare, è che la domanda proposta dall'amministratore per usucapione è comunque del tutto estranea al meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale e può essere avanzata in giudizio, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condòmini interessati.

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