Non necessaria una delibera di ripartizione spese ad hoc per lavori già approvati e relativi a cose comuni

Le opere ed i manufatti tesi a preservare l'edificio da agenti atmosferici ed infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, sono cose comuni vista la funzione necessaria all'uso collettivo per cui le relative spese di conservazione vanno ripartite in proporzione al valore delle singole proprietà. Diversa la sorte dei costi legati a parti dell'immobile, come tetto o facciata, volte a servire in maniera uguale ed indifferenziata tutte le unità. Lo scrive il Tribunale di Foggia con sentenza numero 2576 del novembre 2021.

I fatti
È un proprietario ad opporsi all'ingiunzione di pagamento di più di sei mila euro pretesi dal condominio. Somme dovute, lamenta, soltanto dai titolari delle porzioni di piano direttamente interessate dall'installazione dei pannelli coibentati fonte di esborso. Tesi inaccoglibile, per il giudice, che respinge l'opposizione. Intanto, premette, con l'opposizione a decreto ingiuntivo si era instaurato un normale procedimento di cognizione nel quale egli è tenuto a valutare non solamente la sussistenza delle condizioni e della prova documentale poste a base della domanda, ma anche e soprattutto la fondatezza della pretesa creditoria nel suo complesso.

L'accertamento dell'esistenza del credito, infatti, travolge e supera le eventuali insufficienze probatorie riscontrabili in fase monitoria. In pratica, spiega, poiché l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, non si deve stabilire se l'ingiunzione sia stata emessa legittimamente alla luce dei presupposti di legge per l'atto monitorio, ma accertare il fondamento della pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e – qualora il credito risulti esistente – accogliere la richiesta indipendentemente dalla regolarità, sufficienza e validità degli elementi probatori sui quali l'ingiunzione sia stata pronunciata.

Tanto chiarito, nella vicenda, il condominio aveva adeguatamente dimostrato il credito azionato sia producendo il verbale assembleare riguardante i deliberati lavori di manutenzione straordinaria del tetto e sia mediante la decisione di costituire un fondo speciale d'importo uguale al costo di tali lavori con tanto di piano di riparto delle uscite, stilato alla stregua delle tabelle millesimali in vigore. Di contro, il proprietario si era limitato ad eccepire l'inesistenza del credito per assenza del piano di riparto delle spese straordinarie (invece approvato) e la sua erroneità, dando vita a rilievi palesemente infondati.

L’uso collettivo del bene
Le parti dell'edificio in condominio come muri e tetti, oppure come le opere ed i manufatti volti a preservarlo da agenti atmosferici ed infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea – ricorda il Tribunale – rientrano tra le cose comuni proprio per la loro funzione necessaria all'uso collettivo. Di conseguenza, le relative spese di conservazione sono assoggettate ad una divisione proporzionale al valore delle proprietà esclusive. Ma è per la stessa ragione, che una tale ripartizione non si giustifica per quelle parti, come il tetto o la facciata, destinate a servire in maniera uguale ed indifferenziata tutte le unità (Cassazione 24927/2019).

Ebbene, nella fattispecie, il tetto era costituito da un lastrico solare che andava a coprire i singoli corpi di fabbrica di cui era composto lo stabile, fra cui quelli dell'opponente quindi la spesa di rifacimento contestata andava legittimamente spartita tra tutti i partecipanti ed in misura proporzionale. Ancora, la sua pretesa di subordinare l'esistenza del credito certo ed esigibile all'approvazione di un piano di riparto non aveva alcun senso. Del resto, prosegue, l'obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge per effetto della delibera che le approva e non a seguito della successiva ripartizione, che potrebbe persino mancare in presenza di tabelle millesimali. Si motiva in questi termini, la soluzione adottata dal Tribunale di Foggia di rigettare integralmente l'opposizione.