Condominio

Il condominio non risponde degli abusi edilizi

Trattandosi di mero ente di gestione, le ordinanze di demolizione e rimessione in pristino devono essere rivolte sempre al «proprietario e al responsabile dell’abuso»

di Agostino Sola

È illegittimo, per violazione dell'articolo 34, Dpr 380 del 2001, il provvedimento con il quale un Comune ha ingiunto la demolizione di un manufatto abusivo, motivato con riferimento al difetto del preventivo rilascio del permesso di costruire, nel caso in cui sia stato emesso nei confronti di un condominio: è quanto statuito dalla sentenza numero 14 del 12 gennaio 2022 del Tar Basilicata, sede di Potenza.

La vicenda
Un condominio veniva raggiunto da un'ordinanza di demolizione relativa a presunti abusi edilizi insistenti su di un manufatto afferente all'edificio condominiale.Il provvedimento comunale veniva impugnato innanzi al Tar Basilicata lamentando, tra le altre, il difetto di legittimazione passiva del condominio che, in quanto tale, non avrebbe dovuto essere attinto da tale ordinanza.Il Tar Basilicata ha accolto il ricorso e annullato l'ordinanza di demolizione perché illegittima.Il condominio è un ente di gestione e, come tale, non può essere destinatario di ordinanze di demolizione di abusi edilizi.

I riflessi in tema di bonus edilizi
La sentenza in commento affronta un'ipotesi del tutto peculiare e di grande attualità, anche sulla spinta dei numerosi incentivi fiscali e sull'aumento verosimile di successivi controlli di regolarità edilizia. La questione centrale della controversia verteva sulla possibilità di riconoscere il condominio quale destinatario di un'ordinanza di demolizione relativa ad abusi edilizi riferibili all'edificio stesso. La risposta data è di segno negativo in ragione del fatto che il condominio, come noto, è un ente di gestione che non ha alcuna titolarità giuridica sui beni comuni rispetto ai singoli proprietari. Siffatto principio è stato peraltro confermato anche dopo le modifiche introdotte nel Codice civile dalla legge 220/2012, poiché quest’ultima, pur avendo attribuito un attenuato grado di soggettività al condominio, non lo ha comunque fatto assurgere al rango di ente dotato di vera e propria personalità giuridica (Cassazione, sezioni Unite, 18 settembre 2014, n. 19663).

La responsabilità è in capo al proprietario responsabile dell’abuso
È noto, infatti, che l’articolo 1117 Codice civile stabilisce che le parti comuni dell’edificio sono oggetto di proprietà comune dei condomini, con la conseguenza che il condominio non vanta alcun diritto reale sulle stesse.Tale circostanza, infatti, rileva in ordine all'applicabilità delle disposizioni di cui al Dpr 380/2001 secondo le quali le ordinanze di demolizione e rimessione in pristino debbano essere rivolte al «proprietario e al responsabile dell’abuso»: il condominio, non potendo essere responsabile dell'abuso e non essendo neppure proprietario del bene immobile al quale l'abuso si riferisce, non può essere destinatario di alcuna misura sanzionatoria.

Ciò nonostante, però, è bene chiarire che l'abuso edilizio costituisce un illecito permanente e l'amministrazione ben potrà agire anche a distanza di anni con le dovute misure sanzionatorie. Nel caso di abuso edilizio riferito ad un edificio in regime condominiale, allora, soggetti destinatari passivi saranno i singoli proprietari, indipendentemente dall'essere o meno responsabili dell'abuso. Come osservato, infatti, le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente condominio, ma dei singoli condòmini. A ciò consegue che la misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini, in quanto unici (com)proprietari delle stesse.

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