Condominio

Usucapione decennale dei beni in condominio: se il bene non è pertinenza il presupposto manca

Attenzione a dare il giusto significato alle molte situazioni giuridiche che, in condominio, attengono a soggetti e beni

di Ivana Consolo

Foto di Gregorio Biso delle via dove ha abitato Nietzsche .

La nostra percezione della funzione di un bene, non è necessariamente la reale funzione di quel bene; e ciò va enormemente ad incidere anche sulle modalità attraverso cui si possono acquistare diritti esclusivi in contesti in cui la condivisione la fa da padrona. Lo sa bene la protagonista del caso che andiamo ad esaminare, convinta di avere usucapito un bene che, invece, era e resta un bene comune. La sentenza numero 40835, emessa dalla seconda sezione civile della Cassazione in data 20 dicembre 2021 , formula il principio di diritto a cui attenersi ogniqualvolta si voglia verificare se un bene condominiale possa formare oggetto di usucapione o meno.

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La proprietaria di un alloggio sito in uno stabile condominiale, conveniva in giudizio alcuni singoli condòmini affinché fosse loro ordinato di rimuovere uno stenditoio, in quanto causa di immissioni moleste sul vialetto antistante l'ingresso della sua abitazione. I condòmini chiamati in causa, a loro volta, chiedevano in via riconvenzionale che a parte attrice venisse intimato di rimuovere un cancello che ella aveva posto a chiusura del vialetto, con ciò chiaramente rivendicando la natura condominiale dello stesso. Interveniva volontariamente nel giudizio anche il condominio, che si associava alla richiesta di riconoscimento della natura condominiale del vialetto, invocando la rimozione del cancello.

L’attrice, a fronte delle altrui pretese, con gli atti difensivi rassegnati in corso di causa, asseriva di avere acquistato l'esclusiva proprietà del bene per intervenuta usucapione decennale. In primo grado, la condòmina soccombeva su ogni fronte. In sede d'appello, la Corte territoriale riteneva ammissibile l'eccezione di usucapione decennale formalizzata dalla condòmina, il tutto sulla scorta dell'interpretazione dell'atto di assegnazione con cui il condominio aveva trasferito alla ricorrente la proprietà dell'alloggio. Per nulla soddisfatti dall'esito del giudizio d'appello, il condominio ed i singoli condòmini inizialmente citati in causa, decidono di rimettere la questione alla nostra suprema Corte.

Solo le pertinenze si usucapiscono, i beni accessori no
I giudici di Piazza Cavour, arrivano alla formulazione del principio di diritto applicabile al caso di specie attraverso lo sviluppo di un ragionamento giuridico ben preciso.Anzitutto, si soffermano sull'articolo 1117 del Codice civile, ovvero la norma che contempla i beni comuni in condominio.

Ebbene, per costante giurisprudenza, qualsiasi area scoperta ricompresa tra i fabbricati, e che abbia la funzione di dare aria e luce agli ambienti circostanti, o di consentirne l'accesso, rientra senza dubbio alcuno nella nozione di bene comune. Gli elementi che sono strutturalmente destinati al servizio di una o più unità abitative, appaiono invece insuscettibili di rientrare nella disciplina di cui all'articolo 1117; trattasi, per intenderci, delle cosiddette pertinenze.

Apparentemente, nel caso di specie non sembra agevole riscontrare se, il vialetto oggetto del contendere, sia strutturalmente destinato all'accesso all'abitazione della condòmina, o se abbia rivestito il ruolo di bene comune fin dalla costituzione del condominio. La condòmina, per ovviare alla difficoltà di accertare la comune o esclusiva proprietà del vialetto, ne aveva sostenuto l'acquisto per usucapione decennale, ai sensi dell'articolo 1159 del Codice civile.Cosa prevede tale norma? Se Tizio acquista in buona fede un immobile da Caio, che non ne è il proprietario, in forza di un titolo debitamente trascritto e legittimamente idoneo a trasferire la proprietà, con il decorso di soli 10 anni dal momento della trascrizione (per gli immobili la regola è 20 anni) ne compie l'usucapione. A questo punto, l'attenzione degli ermellini va a soffermarsi interamente sull'atto di assegnazione con cui il condominio ha trasferito l'alloggio alla condòmina.

Secondo la Cassazione, la domanda giusta da porsi è solo una: tale atto, è o non è titolo idoneo a trasferire la proprietà esclusiva del vialetto alla proprietaria dell'alloggio? Comeabbiamo visto, la Corte territoriale lo ha ritenuto titolo idoneo, in quanto, sulla base di un procedimento interpretativo formalmente corretto, ha conferito natura pertinenziale al vialetto. Secondo la Cassazione, invece, occorre tenere presente che, ogni volta che si pone in essere un atto di attribuzione in proprietà esclusiva di immobili posti in condominio, i beni comuni seguono per accessorietà il singolo bene esclusivo, senza che a tale sorte debba tuttavia attribuirsi un valore più pregnante, cioè tale da costituire il presupposto per l'usucapione decennale. In buona sostanza, tutti i beni comuni in condominio, proprio per poter svolgere la funzione di beni posti al servizio di tutti i partecipanti, seguono per quota il bene esclusivo.

Ecco dunque il principio di diritto elaborato dalla Cassazione: «non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell'usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, ai sensi dell'articolo 1159 Codice civile, un atto di alienazione di una unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento, e piuttosto lo ricomprenda tra le parti comuni cui si estende l'effetto traslativo pro quota». Attenzione, quindi, a dare il giusto significato alle molteplici situazioni giuridiche che, nella compagine condominiale, attengono a soggetti e beni.

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