Condominio

Danni in condominio e assicurazione : attenzione al patto di gestione della lite contenuto nel contratto

Le clausole sottoscritte vanno rispettate altrimenti ne risponde il condominio

di Fabrizio Plagenza

La gestione di un condominio presenta, indubbiamente, profili multidisciplinari. Le competenze richieste per espletare diligentemente e professionalmente il mandato conferito sono sempre più ampie e non possono, come è giusto che sia, essere oggetto di una competenza omnicomprensiva da attribuire all'amministratore che, come in tutti i rami professionali, non può e non deve ergersi a “tuttologo”. Da qui nasce l'esigenza di gestione dell'incarico professionale avvalendosi di professionisti che, nei vari settori di competenza, siano in grado di assicurare ai condòmini ed, al contempo, all'amministratore stesso, la serenità di azioni professionalmente corrette. La premessa è d'obbligo per una completa analisi della sentenza numero 183 pubblicata dal Tribunale di Roma il 7 gennaio 2022.

I fatti
Un condominio romano citava in giudizio la propria compagnia assicurativa, al fine di sentirla condannare alla manleva in relazione ai sinistri verificatisi tra il 2012 ed il 2013 in relazione ai quali la società aveva pagato ai condòmini danneggiati, una somma a titolo di acconto e poi una somma successiva in conseguenza della pronunzia di una sentenza che aveva condannato il condominio al pagamento, a titolo di risarcimento danni, di una somma determinata, detratta la franchigia di polizza. Chiedeva, altresì, il ristoro anche delle spese sostenute per il pagamento del legale incaricato dal condominio attore e delle spese di giudizio.

A fondamento della domanda deduceva la previsione contrattuale del ristoro per le spese sostenute per la difesa in giudizio comprese quelle di soccombenza, «la vessatorietà e non meritevolezza della clausola nella parte in cui subordinava il rimborso delle spese di difesa alla scelta della assicurazione di non assumere la difesa in giudizio dell'assicurato».Si costituiva la compagnia di assicurazione chiedendo il rigetto della domanda in quanto «non aveva ricevuto alcuna comunicazione della pendenza della lite all’atto della ricezione della citazione da parte del condominio, avendo saputo della esistenza della stessa solo dopo che il condominio si era costituito in giudizio».

Attenzione alla gestione della lite
Di conseguenza, riteneva che la clausola in ordine alla gestione della lite non era applicabile dovendo essere avvisata la assicurazione dell'assicurato prima che lo stesso avesse scelto di costituirsi autonomamente in giudizio in modo tale che l'assicurazione aveva la scelta contrattuale di procedere all’ assunzione diretta della lite mediante nomina di un difensore o di indicare alla parte di non assumere la gestione della lite indicando i legali ai quali rivolgersi.La controversia analizzata dal Tribunale di Roma verteva dunque su due aspetti : la sussistenza del diritto al rimborso delle spese sostenute dal condominio per la difesa in giudizio e la manleva per le spese del giudizio alle quali è stato condannato il condominio stesso.

Sul primo punto, l'attenzione doveva essere riposta alle condizioni di contratto pattuite tra condominio ed impresa assicuratrice. Di talché, ritornando alla premessa iniziale sopra riportata, non v'è chi non veda l'importanza di comprendere ed accettare consapevolmente gli elementi contrattuali, la cui corretta indicazione non può prescindere, sia ex ante che ex post, da una attenta valutazione affidata ad un legale di fiducia. Considerazione, evidentemente, disattesa da parte del condominio che, dopo aver sottoscritto la polizza, assumeva una condotta all'esito del sinistro verificatosi, difforme da quella che, invece, avrebbe dovuto assumere stante gli impegni contrattuali sottoscritti.

Le condizioni contruattuali vanno rispettate
Infatti, secondo un articolo delle condizioni generali di contratto, si prevedeva espressamente che l'impresa assumesse la gestione della vertenza, a nome dell'assicurato designando legali e consulenti fino a quando ne avesse interesse, con indicazione anche del massimo della spesa che l'assicurazione avrebbe sopportato per la difesa. La clausola, infine, non prevedeva il rimborso delle spese sostenute dall'assicurato per le spese sostenute per legali e tecnici che non siano stati designati dalla stessa assicurazione.

Di conseguenza erano due le condizioni di polizza che dovevano trovare applicazione affinché potesse essere rimborsata la spesa per la difesa sostenuta dall'assicurato: la prima consisteva nel fatto che l'assicurazione avesse ritenuto di non assumere la gestione della controversia a nome dell'assicurato e la seconda che i legali e tecnici incaricati fossero stati designati dalla assicurazione. Nel caso di specie, non risultava rispettata nessuna delle due condizioni.«Né - si legge nella sentenza 183/2022 - appare aver rilievo il riferimento alla vessatorietà della clausola in quanto si tratta di una modalità di prestazione della garanzia che non ne rende particolarmente difficile l'esercizio e rientra, comunque tra quelle specificamente approvate dal condominio nel sottoscrivere la polizza».

I precedenti
Già in passato, la Suprema corte ha avuto modo di chiarire che, per giustificare il rimborso delle spese di lite, non è sufficiente l'astratta previsione del patto di gestione della lite, all'interno del regolamento contrattuale assicurativo, «ma occorre che di tale patto le parti abbiano anche manifestato la volontà di avvalersi e di renderlo concretamente operante, ad esempio, con l’assunzione diretta da parte della compagnia della difesa legale dell’assicurato» (Cassazione, ordinanza 4202/2020).La sentenza, avendo trattato un caso che risulta di frequente esperienza, deve far comprendere come sia essenziale conoscere con accuratezza le condizioni di polizza che si vanno a sottoscrivere.

Il corollario che emerge è l'importanza di un'azione, precontrattuale e successivamente alla stipula del contratto, affidata alla supervisione di un legale di fiducia in grado di comprendere e rendere edotta la parte, dei rischi che una condotta difforme da quella pattuita può generare. Esattamente quanto accaduto al condominio romano nella sentenza commentata.

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