Condominio

Decreto ingiuntivo: il foro speciale per le cause condominiali prevale sul foro del consumatore

Non avendo il condominio personalità giuridica l’individuazione del foro è legata al luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi

di Fabrizio Plagenza

Il Tribunale di Roma, con la recentissima sentenza numero 32 del 3 gennaio 2022, si è occupato di alcune tematiche sempre attuali e di interesse. La questione nasce dall'esigenza di procedere al recupero del credito nei confronti dei condòmini morosi ma, giunta innanzi al giudice capitolino, denota ancora oggi lacune su principi di diritto e norme procedurali, di non poco conto.

La vicenda
La causa nasce dall'opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei confronti di un condomino moroso. L'opponente, nel caso specifico un avvocato, eccepiva, tra le varie rimostranze, l'incompetenza per territorio del Tribunale che aveva emesso il decreto ingiuntivo nonché il difetto di legittimazione passiva dello stesso, quale mero utilizzatore dell'immobile sito in condominio.Quanto alla prima, l'opponente eccepiva l'incompetenza territoriale, per essere competente il foro di Bari sulla base del disposto di cui all'articolo 18 Codice procedura civile e dell'articolo 66 bis del Codice del consumo vertente sul foro del consumatore.

Quanto alla seconda, eccepiva il difetto di legittimazione passiva per essere solo l'utilizzatore dell'immobile in virtù di contratto di leasing finanziario contratto con la società proprietaria dell'immobile.L'eccezione di incompetenza per territorio veniva rigettata sulla base della previsione dell’articolo 23 Codice procedura civile che così recita «Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condòmini, ovvero tra condòmini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione».

L’individuazione del foro competente
La norma costituisce, dunque, «foro speciale per le controversie tra condòmini prevalente rispetto al foro generale, insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore» in base a diversi criteri territoriali di collegamento. Di conseguenza, si legge in sentenza, tali controversie (quelle, dunque, vertenti in materia condominiale) devono proporsi necessariamente, davanti al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

La sentenza 32/2022 richiama gli insegnamenti della Suprema corte la quale ha chiarito che secondo una lettura sistematica e teleologica dell’articolo 23 Codice procedura civile [...] qualunque controversia che insorga nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all’uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali (quand’anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall’amministratore), è perciò sempre «una controversia «tra condòmini», la cui cognizione in ragione del luogo spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, atteso che il condominio non è un soggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte». (Cassazione ordinanza 9071/2014).

La decisione
Venendo all'esame dell'eccepita carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente, il Tribunale di Roma la riteneva fondata, revocando il decreto ingiuntivo in quanto emesso nei confronti di soggetto non legittimato che, al momento dell'emissione del decreto ingiuntivo opposto riferito alle delibere condominiali approvate è risultato «mero utilizzatore dell'immobile» in virtù di contratto di leasing finanziario, contratto con società reale proprietaria dell'immobile.

Per orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile 17039/2007), in materia di condominio, tutti i rapporti interni, reali o obbligatori, che attengono alle cose comuni ed alla loro amministrazione - trovando titolo nei singoli diritti di proprietà individuale e collettiva - intercorrono tra i soli condòmini e non possono coinvolgere terzi; tale regola trova applicazione, in particolare, per i crediti derivanti dalle spese fatte per la gestione dei beni di proprietà comune che, dal lato passivo, sono a carico esclusivamente dei singoli condòmini e non nei confronti del conduttore (al quale va equiparato l'utilizzatore dell'immobile) o comunque di chi occupa l'appartamento senza esserne il proprietario, non sussistendo nei suoi confronti azione diretta.

Conclusioni
Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino (Cassazione 17039/2007, precedente Cassazione 5035/2002).

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