Condominio

Tempo di «bonus» edilizi: committente e responsabile dei lavori nel condominio

Le figure possono essere svolte entrambe dall’amministratore: in tal caso il suo compenso extra può diventare detraibile

di Giuseppe Màrando

L'impennata dell'edilizia per effetto dei vari bonus, benchè ora alquanto dimensionati con la legge di bilancio del 2022, ha riproposto nei condomìni l'esigenza di definire le due figure chiave del «committente» e del «responsabile dei lavori» previste dal Testo unico 81/2008 in materia di sicurezza per i lavori edili o di ingegneria civile nei cantieri temporanei o mobili.

Le relative norme addossano a questi soggetti, in via alternativa, un complesso di non lievi adempimenti che si traducono in obblighi positivi di cooperazione, verifica e informazione, per la grande maggioranza assistiti da sanzioni penali o amministrative pecuniarie. Semplificazioni sono previste per i cantieri con una sola impresa o con entità presunta inferiore a 200 uomini - giorno. Diversi, poi, sono i profili di responsabilità che possono attingere i soggetti in questione ed altresì (in sede civile) lo stesso condominio.

Gli obblighi del committente e del responsabile dei lavori
Gli oneri (muniti di sanzione) addossati ai due soggetti si possono così riassumere: designare i due coordinatori (per la progettazione e l'esecuzione) e comunicarne i nominativi ad imprese ed a lavoratori autonomi; verificare l’idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi; trasmettere a tutte le imprese invitate all’offerta il piano di sicurezza e coordinamento; assicurare che il datore di lavoro dell'impresa affidataria attui gli obblighi relativi alle spese della sicurezza nel caso di subappalto e che abbia (insieme con dirigenti e preposti) ricevuto adeguata formazione per i propri compiti; verificare che i coordinatori abbiano provveduto a quanto di competenza per il piano di sicurezza e di coordinamento e per diversi specifici controlli.

Il committente
Rimane il personaggio centrale per la gestione della sicurezza nei suddetti cantieri edili ed il punto di riferimento delle altre figure soggette ad obblighi e responsabilità di vario ordine. Il committente, tenuto ad espletare gli adempimenti sopra elencati, è definito dalla legge «il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata» (articolo 89 Testo unico citato). Si configura come il titolare dell'interesse economico collegato a detta opera e può essere tanto un privato cittadino, quanto un soggetto collettivo, con o senza personalità giuridica, di natura pubblica o privata.

Poiché i suoi numerosi obblighi comportano anche una responsabilità penale, deve necessariamente essere rappresentato da una persona fisica, come a suo tempo indicato dal ministero del Lavoro (Circolare 18 marzo 1997 n. 41). La giurisprudenza è incline a identificare il «committente» nel condominio con il ruolo dell'amministratore. Talune pronunce escludono la suddetta qualifica se non dimostrata l'attribuzione all'amministratore di una autonomia di azione e di concreti poteri decisionali (Cassazione penale 10136/2021), o genericamente la ricollegano a determinate circostanze (Cassazione penale 42347/2013).

Altre ritengono sufficienti la stipula del contratto di appalto e l'attività di riscossione dei contributi dai condòmini per i lavori da compiere, rimarcando talora l'obbligo di garanzia dell'amministratore quanto alla conservazione e manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale (Cassazione penale 29068/2019; Cassazione penale 43452 e 43500 del 2017). In effetti, il committente non può essere, in ipotesi generale, che il rappresentante del condominio, e quindi l'amministratore, che firma e gestisce il contratto di appalto deliberato dall'assemblea, raccoglie i necessari contributi dei condòmini, provvede ai pagamenti in favore dell'impresa ed infine, ove necessario, costituisce il fondo speciale di cui all'articolo 1135 del Codice civile.

Una tale conclusione si pone in sintonia analogica con quanto avviene per l'appalto di opera pubblica, dove il committente è il «soggetto titolare del potere decisionale e di spesa relativo alla gestione dell'appalto» (articolo 89 Testo unico; nel Dlgs 50/2016, per gli appalti pubblici, vedi ora all'articolo 3 le definizioni di «centrale di committenza» e «profilo di committente»).Su questa linea, il ministero del Lavoro, con la circolare 41/1997, identifica in generale il committente nelle persone giuridiche private con il soggetto legittimato alla firma del contratto di appalto per l'esecuzione dei lavori; per poi precisare (in risposta ad un quesito del 19 aprile 2010) che nel caso in cui il condominio commissioni, nella forma di contratto di appalto, lavori edili o di ingegneria civili ricadenti nel campo di applicazione della normativa in questione sui cantieri mobili o temporanei, l'amministratore è necessariamente qualificato come committente.

Negli edifici senza amministratore tutti i condòmini sono committenti, con eguali responsabilità; tranne che gli stessi abbiano delegato formalmente uno di loro a firmare e gestire il contratto di appalto oppure che uno o più condòmini abbiano assunto un ruolo attivo nella vicenda (vedi per quest'ultima circostanza Cassazione penale 23171/2016 che, in un «condominio minimo» ha condannato uno solo dei due partecipanti per l'infortunio verificatosi in cantiere).

La nomina del responsabile dei lavori
Il committente (che in generale potrebbe essere un qualunque cittadino privo di alcuna cognizione specifica) ha facoltà di liberarsi dei gravosi obblighi sopra elencati nominando a tal fine un «responsabile dei lavori», giusta la disposizione dell'articolo 93 Testo unico per il quale «il committente è esonerato dalle responsabilità connesse all'adempimento degli obblighi limitatamente all'incarico conferito al responsabile dei lavori»; ma si ritiene che la sua responsabilità permanga se abbia scelto un soggetto non idoneo alla funzione.

Nonostante i compiti tecnici tutt'altro che lievi addossati a questo soggetto, la legge non gli richiede alcun titolo professionale, contrariamente a quanto accade nell’appalto pubblico dove la funzione è svolta dal «responsabile del procedimento» (si veda ora per gli appalti pubblici l'articolo 31 del Dlgs 50/2016 sul ruolo e funzioni del Responsabile unico del procedimento). Quest'uomo senza qualità ha il limite, però, di non poter coincidere con il datore di lavoro dell'impresa esecutrice, perché si produrrebbe un’inconcepibile identificazione tra controllore e soggetto controllato per ciò che riguarda la sicurezza del cantiere (Cassazione penale 34818/2015).La designazione del responsabile dei lavori nel condominio compete all'assemblea, che provvede con apposita delibera e quindi in forma scritta.

Per liberare il committente dall'obbligo di sicurezza la nomina del responsabile dei lavori deve costituire un espresso atto di delega con la determinazione della sfera di competenza e dei necessari poteri decisionali cui sono connessi oneri di spesa (Cassazione penale 47476/2011 e 29138/2006). Riteniamo, tuttavia, che una nomina senza alcuna specificazione sia egualmente valida perché va riferita all'intero complesso di obblighi posti dalla legge. Quanto ai poteri di spesa, qualche autore li deduce dall'articolo 16 Testo unico, 1° comma, che però riguarda la delega per l'approntamento delle misure di sicurezza rilasciata ad un soggetto terzo dal datore di lavoro, che nel nostro caso viene ad essere ovviamente l'appaltatore. Le spese, poi, che vengono in rilievo per la committenza (sempre in tema di appalto) sono, in genere, i pagamenti all'appaltatore e ad altri soggetti della sicurezza (ad esempio, i coordinatori), a cui provvede l'amministratore.

In molti casi la funzione di responsabile dei lavori viene affidata allo stesso amministratore, se questi è consenziente e non venga delegato a nominare un soggetto terzo, per cui si ha una formale identificazione tra committente e responsabile dei lavori, rilevante in questo caso per la detraibilità fiscale del suo compenso, come appresso si dirà. Un incarico non lieve per il comune amministratore, posto che i corsi ministeriali di formazione accennano solo a sicurezza degli edifici, manutenzione delle parti comuni, contratto di appalto.

Il compenso
All'amministratore, che firma e gestisce l'appalto di lavori straordinari, spetta naturalmente un ulteriore compenso oltre a quello ordinario indicato all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo (articolo 1129 del Codice, comma 14); ed i lavori straordinari per gli eco bonus si caratterizzano per una problematica operativa più complessa.Come affermato in giurisprudenza, rientra certamente nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscere all'amministratore, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, senza che il sindacato giudiziale possa estendersi alla congruità dell'importo elargito, a meno che non sussista un eccesso di potere (Cassazione 23254/2021 e 5014/2018).

La speciale remunerazione deve essere concordata con l'assemblea che provvede con apposita delibera, di solito insieme con l'approvazione dell'attività straordinaria. Nella prassi si assiste sovente alla richiesta preventiva dell'amministratore, quando assume l'incarico, di una remunerazione a percentuale per l'attività straordinaria, con l'effetto automatico poi del calcolo e della spettanza senza necessità di decisione assembleare. In mancanza di alcuna delle suddette circostanze, l'assemblea può ratificare (per il suo potere generale relativo agli atti dell'amministratore compiuti senza autorizzazione) la richiesta del compenso o in forma specifica od anche, al pari di qualunque altra spesa, con l'approvazione del rendiconto (giurisprudenza consolidata; per tutti: Cassazione 27719/2021).

Un'ulteriore ipotesi di sanatoria è il riconoscimento del debito per «fatti concludenti», con il pagamento da parte dei condòmini delle quote richieste dall'amministratore.Occorre, in ogni caso, che i lavori siano effettuati, e non soltanto deliberati; diversamente, spetta una rimunerazione per l'attività medio tempore espletata, sempre che vengano forniti i necessari riscontri (Tribunale di Catania 2067/2020).Con riguardo ai bonus edilizi il ministero delle Finanze ha stabilito (Faq versione III aggiornata al 24 novembre 2020, punto 15.2) che il compenso dell'amministratore di condominio può diventare detraibile se lo stesso viene nominato responsabile dei lavori e l'importo fatturato separatamente.

In questo caso, infatti, diventa una spesa strettamente correlata all'esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli amministratori di condominio. Analoga la risposta dell'agenzia Entrate (Direzione regionale Lazio) all'interpello 913-471/2020. Occorrono, pertanto, due condizioni: una specifica e formale nomina a responsabile dei lavori ed altresì la possibilità di emettere regolare fattura. La prima circostanza lascia alquanto perplessi perché, come già detto, anche in assenza di nomina a responsabile dei lavori l'amministratore ne mantiene gli stessi obblighi e responsabilità; inoltre egli è un professionista (soggetto alla legge 4/2013 sulle professioni non organizzate in ordini o collegi: Cassazione 7874/2021) e svolge un evidente ruolo per il conseguimento degli sgravi fiscali da parte dei condòmini.

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