Il Condominio

Il condominio che aspetta 10 anni a chiudere un vecchio debito non può rivalersi sui nuovi proprietari

di Michele Orefice

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La decisione dell'assemblea condominiale di rinviare la ripartizione dei debiti contestati dal condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari annosi.

In particolare, può succedere che l'assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terzo creditore, e di fronte al mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo del rinvio è finalizzato ad evitare l'immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o soltanto per prendere tempo.

Così facendo, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, però, potrebbe cambiare la composizione dell'assemblea, con l'ingresso di nuovi condòmini, succedutisi nel tempo nella proprietà degli immobili.

Nell'ipotesi l'amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento anche ai nuovi proprietari, cioè a coloro che risultano essere condòmini nel momento in cui le spese debbono essere pagate, a seguito approvazione del relativo riparto, con il rischio che le stesse spese vengano contestate dal nuovo acquirente dell'unità immobiliare. Infatti, nel caso di avvicendamento nella proprietà degli immobili in condominio è possibile che i nuovi acquirenti eccepiscano di non dover nulla al condominio, per i debiti pregressi di oltre due anni, in ossequio al disposto del IV° comma dell'art. 63 disp. att. c.c. che, limita la responsabilità del nuovo acquirente al pagamento dei soli contributi condominiali dovuti per l'anno in corso e quello precedente all'acquisto dell'immobile e comunque in via solidale col precedente proprietario.

La perdita della qualifica di condomino
In ogni caso, nei confronti del precedente proprietario - debitore esecutato (cioè l'alienante) non può essere emesso alcun decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali perché, ormai, “non più condomino” (Cassazione, sentenzaa 23686 del 9 novembre 2009).

Il criterio legittimante tale soluzione lo si ravvisa proprio nella perdita della qualità di condominio. Tale criterio è stato di recente richiamato nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17800 del 16 novembre 2021, che ha confermato l'improcedibilità del condominio, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nei confronti del precedente proprietario dell'immobile, ricordando che il debito è comunque azionabile nei confronti del cedente in sede di cognizione o ingiunzione ordinaria.

La vicenda giudiziaria alla base della suddetta sentenza riguardava un debito condominiale, che veniva ripartito e approvato dall'assemblea dopo oltre dieci anni, a seguito sentenza di condanna del condominio da parte della Corte di appello, e poi veniva ingiunto, pro quota, dall'amministratore all'attuale proprietaria di un appartamento, che era stato oggetto di più trasferimenti di proprietà nel tempo. Il Tribunale di Roma sottolineava, nella citata sentenza, che il condominio da principio avrebbe dovuto procedere a ripartire le somme oggetto di decreto ingiuntivo notificato dal terzo creditore al condominio evitando di far decorrere la prescrizione del credito nei confronti dei vari proprietari dell'appartamento, in qualità di ex condòmini.

Tale mancata ripartizione, da parte del condominio, portava il Tribunale di Roma a dichiarare estinto il credito condominiale, per prescrizione, ed a revocare il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'ultima proprietaria dell'appartamento. In definitiva, l'inserimento nel rendiconto e nel preventivo spese dei crediti precedenti e la successiva messa in mora dei condòmini debitori, per gli importi dovuti, avrebbero rappresentato un mezzo legale di interruzione della prescrizione e sarebbero potuti essere indicati nell'attestazione dello stato dei pagamenti, che è tenuto a rilasciare l'amministratore ai sensi dell'art. 1130 n. 9 c.c., su richiesta degli interessati, soprattutto in caso di alienazione di immobili.


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