Divieto di usare il locale contatori come deposito rifiuti: servono i 4/5 di teste e millesimi

Per vietare un determinato uso della cosa comune occorre la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, comma secondo, del Codice civile ma se il divieto riguarda una precedente destinazione d'uso del bene condominiale, allora la delibera dovrà approvarsi come innovazione perché andrà a sancire l'illegittimità di un comportamento prima consentito. Le innovazioni, infatti, possono derivare anche da modifiche immateriali attuate senza l'esecuzione di opere esteriori sulla cosa comune, purché ne risulti mutata la destinazione. Lo afferma il Tribunale di Bergamo con sentenza n. 1897 del 21 ottobre 2021.

Ad aprire la controversia, è l'impugnazione di una delibera da parte di due proprietari. Decisione illegittima, contestano, per aver approvato senza le necessarie maggioranze il regolamento con cui si introduceva il divieto d'utilizzo del locale contatori come deposito temporaneo dei rifiuti.

Quel locale, precisano, era stato da sempre adoperato in quel modo. Peraltro, aggiungono, erano state concluse delle vendite di porzioni prive di utilità autonoma solo per poter conseguire la maggioranza delle teste all'interno della compagine. Non solo. L'introduzione del divieto costituiva un'innovazione quindi per la sua approvazione erano necessari, oltre alla maggioranza degli intervenuti – per di più conseguita con l'artificiosa compravendita dei locali accessori – anche i 2/3 del valore dell'edificio. Quorum non raggiunto.

qui, la denunciata nullità o annullabilità della delibera. Il Condominio, eccepite questioni di tipo procedurale sulla competenza del giudice, respinge le accuse: la destinazione originaria del locale interessato era quella dell'allocazione dei contatori e l'uso come deposito rifiuti era contrario alla normativa e mai autorizzato. Infine, sottolinea, la delibera non aveva introdotto innovazioni essendosi limitata a vietare un uso illecito del locale confermandone l'unica destinazione originaria. La soglia per la sua approvazione, quindi, era stata raggiunta ma lo sarebbe stata anche se fosse stata un'innovazione stante la finalità di tutela della sicurezza e della salubrità dello stabile pregiudicate dal deposito di rifiuti.

Nella peggiore delle ipotesi, la decisione sarebbe annullabile ma non nulla. Il Tribunale, disatteso il rilievo sull'incompetenza, accoglie l'impugnazione. Con quella delibera, chiarisce, era stato approvato il regolamento che, con riferimento al locale comune in cui erano collocati i contatori prevedeva anche il divieto di utilizzo per il deposito temporaneo di rifiuti di qualsiasi genere.

Ebbene, in linea di principio, la previsione di un divieto di un determinato uso della cosa comune, essendo riconducibile alla disciplina tipica del regolamento condominiale, può essere disposta dalla maggioranza fissata dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile e richiamata dall'articolo 1138, terzo comma, per l'approvazione del regolamento. Ma, si legge in sentenza, se il divieto introdotto riguarda una precedente destinazione d'uso della cosa comune, la delibera che lo approva ha un evidente effetto innovativo perché comporta l'illegittimità di un comportamento prima consentito. Infatti, le innovazioni possono derivare anche da modifiche immateriali, attuate senza l'esecuzione di opere esteriori sul bene comune, purché ne risulti mutata la destinazione.

E l'ncidenza dell'innovazione su un uso già attuato comporta l'applicabilità della disciplina speciale dell'articolo 1117 ter del Codice civile sulle innovazioni modificative delle destinazioni d'uso delle parti comuni.

Di conseguenza, l'approvazione del regolamento, nella parte in cui introduceva per il bene comune il divieto di un uso prima consentito – circostanza provata nella vicenda – esigeva tale quorum speciale ossia un numero di voti pari ai 4/5 dei partecipanti ed ai 4/5 del valore dell'edificio. Del resto, le regole sul mutamento della destinazione d'uso dei beni comuni introdotte dalla riforma del 2012 sono speciali ed applicabili a tutte le innovazioni da cui derivino modifiche della destinazione preesistente. Questa, la logica per la quale il Tribunale di Bergamo accoglie l'impugnativa e dispone per la parte discussa l'annullamento della delibera.