Condominio

La prescrizione degli oneri condominiali: una guida salva l’amministratore

La traslazione delle poste contabili e debitorie in capo ad un condòmino risalenti ad oltre dieci anni prima sono prescritte e inesigibili

di Rosario Dolce

È noto che ogni credito è soggetto a un termine di prescrizione se il suo titolare non lo abbia esercitato nei termini di legge. A tale principio di carattere generale non fanno eccezione i crediti per oneri condominiali. Tratta il tema la Corte di appello di Palermo con la sentenza numero 2050 del 23 dicembre 2021, che, per l'argomentazione svolta, offre alcune indicazioni su come l'amministratore possa interrompere il termine per evitare che il credito diventi inesigibile.

I fatti
La causa è tutta incentrata sull'analisi dell'istituto in disamina per contestualizzare l'obbligazione condominiale, nel “rapporto interno” sussistente tra condominio e condòmini (sulla classificazione della duplice obbligazione condominiale, vedasi A. Scarpa, Le spese e le obbligazioni, in «Il condomino negli edifici», Giuffrè 2017).Intanto viene affermato che la prescrizione delle spese condominiali è diversa a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie, nel senso che le prime - secondo tale orientamento - si prescrivono in cinque anni, a mente dell'articolo 2948 Codice civile, trattandosi di spese che maturano periodicamente, mentre le seconde - quelle straordinarie - si prescrivono in dieci anni perché non hanno carattere ciclico (sicché trova applicazione l'articolo 2946 Codice civile che disciplina la prescrizione ordinaria di tutti i debiti).

In secondo luogo, si cerca di individuare il dies a quo, il giorno dal quale computare il termine della prescrizione. Ed è in quest'ottica che i giudici collegiali intendono valorizzare l'orientamento espresso dalla giurisprudenza della Suprema corte, laddove afferma che la prescrizione decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto predisposto dall'amministratore, ossia dal momento in cui ogni condòmino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare (Cassazione 11981 del 5 novembre 1992; Cassazione 4489 del 25 febbraio 2014). Tutto ciò in conformità alla prassi normalmente seguita gli amministratori di interrompere la prescrizione riportando il saldo degli esercizi passati nei consuntivi successivi, facendo sì che questi vengano poi approvati dall'assemblea.

Il rinnovo e la scadenza del termine di prescrizione
Conseguentemente, la Corte palermitana ricava la conclusione secondo cui il termine di prescrizione delle quote condominiali, a seconda della rispettiva natura, si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventano esigibili in ogni tempo.Dall'altra parte, il pagamento degli oneri condominiali, ancorché prescritti, da parte dei condòmini – così soggiunge il provvedimento - viene configurato come una condotta equivalente a riconoscimento del debito, che a mente dell'articolo 2944 Codice civile, costituisce valido atto interruttivo della prescrizione.

Ora, nel caso in specie, l'approvazione del rendiconto oggetto di esame giudiziario da parte dell'assemblea dei condòmini seguiva al precedente, risalente però a dodici anni addietro, ragione per cui il decidente siciliano ha ritenuto – sulla scorta dei principi sopra enunciati - che la traslazione delle poste contabili e debitorie in capo ad un condòmino facenti capo agli esercizi di oltre dieci anni prima, fossero da ritenere, in assenza di atti interruttivi intervenuti nelle more (o di pagamenti riconducibili a tali specifiche poste contabili), prescritti, e, quindi, inesigibili.

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